綜合ユニコム｜プロパティマネジメント［ＰＭ］実務講座

綜合ユニコム｜セミナー

不動産事業の「所有と経営の分離」が進展し、
事業収益の最大化を図るプロパティマネジメントの重要性が認識されてきた。
その具体的な業務を、さまざまなケーススタディを通して学ぶ！

「オーナー」「投資家」「アセットマネジャー」から信頼されるために！
“腕のよいプロパティマネジャー”を目指す
プロパティマネジメント［ＰＭ］実務講座
－「物件価値を向上させる」ためのＰＭ実務を事例に即して詳解－

ごあんない
　不動産の証券化・流動化が活発化し、不動産の「所有と経営の分離」が浸透してきました。
オフィスビル等の物件を所有するオーナーおよび投資家は、その経営・運営を専門会社にアウトソーシングして物件価値の最大化を望むことから、不動産事業の経営・運営にあたるアセットマネジャーならびにプロパティマネジャーは、専門的な知識はもちろんのこと、高い実務能力が求められています。ことに、現場でさまざまな局面に対応する「プロパティマネジャー」の“質”が、今後は最も問われてくることでしょう。
　本セミナーは、米国でのアセットマネジメント・プロパティマネジメントの実務に精通した講師をお迎えし、「オーナー」「投資家」「アセットマネジャー」から信頼される“腕のよいプロパティマネジャー”になるための実務ノウハウを開示していただきます。プロパティマネジメントに携わる不動産事業者の方々の積極的なご参加をお勧めいたします。

■セミナープログラム＆タイムスケジュール

13：00～17：00　※15：00前後に15分間のコーヒーブレイクを挟みます。

I. 米国におけるプロパティマネジメント業界の２つの潮流
　●１つは「規模の拡大」
　　ワンウィンドウショッピング／ＰＭに関する業務および市場の拡大と連携強化
　●もう１つは「サービスオリエンテッド」
　　ブティック型ＰＭ、質の追求／上場型ＰＭ会社の限界
　●２つの潮流に基づく事例

II. プロパティマネジメントの本質的業務
　●プロパティマネジメントが求められる背景
　　・米国不動産への資金の流れの変化と不動産プレーヤーの変化
　　・不動産の所有（投資家・オーナー）と経営（アセットマネジメント・プロパティマネジメント）の分離
　　・米国におけるビル市場の現状
　　・市場の各局面での賃料収入の安定化・最大化が求められる
　　・アセットマネジャー、プロパティマネジャーの必要性
　　・不動産マネジメントにおける米国と日本の本質的な役割の違い
　●プロパティマネジャーの本質的業務
　　・プロパティマネジメントの位置づけ
　　　“物件購入 → 保有（価値向上） → リファイナンス → 物件売却 →再度物件購入”
　　　：一連の流れのなかでの役割
　　・プロパティマネジャーの力量とは？
　　・アセットマネジャーとの関係
　　・アセットマネジャーとプロパティマネジャーの役割の違いと共通点
　　　“Hand with Dirt”と“投資家のために”
　　・最大の目的は「物件の価値アップ」と「アップの可能性追求―いかに考えるか」
　　・具体的な業務は「リーシング＆マネジメント」
　　　オーナー名義の会計、物件管理、外注業者管理、テナントサービス、マーケット調査、リーシング、
　　　各種レポートの作成

III. “優れたプロパティマネジャー”になるための基本能力
　●アドバイザリー能力
　　収益最大化のための賃貸借条件設定・リニューアル（物件バリュー・出口戦略に対する認識、
　　テナントの動向把握）／不動産価値向上能力（クライアントの目的への理解力と具体的能力・
　　創造力、リノベーション）
　●テナントリーシング能力
　　多岐にわたる既存リースの個別管理・把握／マーケットへの“知識”と“温度”に対する習熟度／
　　仲介業者との信頼関係／物件バリューに対する感受性（ＤＣＦ）／ストーリーとポリシーをつくり、
　　ネゴのなかで実現していく交渉力
　●物件のハードおよびオペレーション能力
　　「チーフエンジニアコンセプト」「ゼネラルマネジャーコンセプト」「テナント満足度」／リースの更新／
　　ベンダー再ビット
　●レポーティング能力
　　システムの重要さ／レポートする「中身」は／レポートの“オーディエンス”は誰か
　●ＰＭフィーの設定能力
　　アセットマネジャーの望むものへの洞察力／実現の自信のあるものをインセンティブフィーとして
　　提案／提案により自信のあることをもアピール／双方に過度の負担を負わぬように下限・上限など
　　を設定

IV. ケーススタディで学ぶプロパティマネジメント実務
　ケース１：拡張オプションと第一拒否権
　ケース２：アンカーテナント喪失。「定借」のもとでのサブリース
　ケース３：ＰＭフィー値下げ政策の大きな実害
　ケース４：ＰＭ契約解約の実際。混乱を回避。まずエンジニアを確保
　ケース５：新規ＰＭ会社の選択
　ケース６：ビルのイメージ一新（１）（一般テナント対策、アンカーテナント対策）
　ケース７：ビルのイメージ一新（２）（マーケットへの訴求、新アンカーの大イベント協力、
　　　　　　　　地道な「更新ネゴ」）
　ケース８：ビル管理チーム結成。外注各社社員からなる人員に対して“チームアプローチ”、
　　　　　　　　テナント満足度アップ
　ケース９：ＰＭは創意工夫。どれだけアタマをひねれるか
　　　　　　　　（イベント、“デザートクラシック”、テナント満足度アップ）
　ケース 10：ＰＭは創意工夫。どれだけアタマをひねれるか（リース、「更新ネゴ」）
　ケース 11：ＰＭは創意工夫。どれだけアタマをひねれるか（リース、新規スペース［方針編］、
　　　　　　　　“メニュー”を作る、“腐ったリンゴ”から売る、人の来ない八百屋に客は来ない）
　ケース 12：ＰＭは創意工夫。どれだけアタマをひねれるか（リース、新規スペース［実際編］、
　　　　　　　　信用力の低いテナントの場合、返事の遅いテナントへの一言）
　ケース 13：ＰＭは、ものの考え方を競う。「不動産はリスクの塊」
　ケース 14：アセットマネジャーはクライアントであり、かつ協力しあう仲間
　ケース 15：ＰＭは『信頼されるアドバイザー』たるべし
　※以上のケーススタディは予定です。

［講師］植野正美　Ｕ.Ａ.Ｐ.Ｍ.Consulting　代表

開催日時■	2006年4月21日（金）　13:00～17:00
会　場	畜産会館　東京都中央区銀座4-9-2　tel.03-3544-0611 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	●37,800円（1名様につき）（消費税及び地方消費税1,800円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は 35,700円（１名につき）（消費税及び地方消費税1,700円含む）（テキスト代・コーヒー代を含む）
（インターネットでもお申し込みできます）
お問合せ・お申し込み先綜合ユニコム株式会社企画事業部　〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師プロフィール

植野正美（うえのまさみ）
Ｕ.Ａ.Ｐ.Ｍ.Consulting　代表
慶應義塾大学商学部卒業後、ゼネコンのハザマ入社。（財）国際開発センターに出向し、マレーシア、ロスアンゼルス、ホノルル、シアトル等の勤務を経て、1995年退社。シアトルでは、ハザマ所有の44階建てオフィスビルのアセットマネジメント・プロパティマネジメントに従事。また、同ビルの従前のプロパティマネジメント会社を米国ラサールパートナーズ社に変更し、その交替作業・業務立ち上げ、監督業務を行なう。96年、米国ラサールパートナーズ社（現・ジョーンズラングラサール）に入社。主に米国西海岸でプロパティマネジメント、インベストメントバンキング業務に従事し、ロスアンゼルスではオフィスビル数棟の売却にも携わる。その後、Ｕ.Ａ.Ｐ.Ｍ. Consultingを設立し独立。シアトル在住だが、現在は外資が日本で購入した物件のプロパティマネジメントのコンサルティングなどに従事するため来日中。『月刊プロパティマネジメント』2004年5月号（綜合ユニコム刊）より、「時は現在、ニッポンPM物語」を好評連載中。

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