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投資市場が活発化して不動産価格が上昇、「キャップレート（還元利回り）」が低下している。
はたして投資家に納得してもらえる適切なキャップレートで物件を取得できているのか。
用途・類型別の合理的な利回り設定から実際の取引きに見られる最新動向までを解説する。

投資家に説明できる“適切なリスクプレミアム”設定のために
収益不動産の用途・類型別にみた
「不動産キャップレート」設定手法　
 1989年〜2005年のキャップレートの変遷を解説！
各種別収益不動産のリスクを中心に取引利回りを開示！

ごあんない
　不動産ファンドによる収益物件への投資が活発化して、都心の新築オフィスビルの「キャップレート（還元利回り）」は３％台に突入したとも言われています。 それだけ投資適格物件の不動産価格が上昇しているわけですが、はたしてそのキャップレートは投資家に合理的説明ができる適正な数値なのでしょうか。また、 より利回りの高い収益不動産を求めて地方の物件や特異性のある物件（オペレーション能力が重視されるホテルや商業・飲食・レジャー施設など）への投資も進 展しつつありますが、そのキャップレートはどのくらいで設定すればよいのでしょうか。

　本セミナーでは、収益不動産の用途別・類型別にリスクプレミアムをどの程度見込んでキャップレートを設定すればよいのかを、あらゆるアセットタイプの評価 で実績をもち、かつ長年にわたって取引利回りの数値を豊富に把握されている講師をお招きして解説していただきます。不動産投資ビジネスに携わる皆様の積極 的なご参加をお待ちしております。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13：00〜17：00　（15：00前後に20分間のコーヒーブレイクを挟みます）

I.　不動産キャップレートをめぐる最近の傾向と問題点
　● バブル崩壊から現在までの時系列的「収益不動産利回り」の推移
　● 都心物件ではキャップレートが低下。不動産ファンドが直面する問題は何か
　● 用途別・類型別に異なる利回りを設定していないことの危険性
　● 収益不動産の価格分析を論じた解説本は実務には役立たない
　● ＤＣＦ法は万能ではない
　● 投資家に合理的な説明のできる“適正な”利回りとは


II.　不動産の用途別・類型別利回りをいかに設定するか
　● 用途別・類型別キャップレートの設定手法
　　　・ 住宅（戸建住宅、ファミリーマンション、ワンルームマンション）
　　　・ オフィス（共同・共有ビル、区分所有ビル）
　　　・ 商業店舗（ＳＣ、百貨店、スーパー、飲食店、ソーシャルビル、ホテル）
　　　・ 複合ビル
　　　・ 複合用途の再開発ビル
　　　・ 借地権
　● 各種条件によるリスクプレミアムの相違
　　　・ 立地（周囲の環境、交通利便性など）
　　　・ 建物の築年数・保全状況・新旧耐震
　　　・ 空室率
　　　・ 賃貸条件（賃料水準）
　　　・ テナントの種類・ステータス
　　　・ 対象地域の経済レベル／等


III.　特異な収益不動産の具体的評価（取引利回り）例
　カプセルホテル／ビジネスホテル／リゾートホテル／ファストフード店／ガソリンスタンド／カラオケビル
　／ソーシャルビル／物販・飲食複合ビル／居酒屋ビル／パチンコ店舗／葬儀会館／ファッションビル
　／スーパー／百貨店／大規模物流センター／等


IV.　質疑応答

　［講師］(株)不動産技術研究所　代表取締役／不動産鑑定士　宮田　勝弘

開催日時■ 2006年3月10日（金）13：00〜17：00

会場 畜産会館「Ｅ・Ｆ会議室」
東京都中央区銀座4-9-2　tel.03-3544-0611

参加費 ●39,900円（１名様につき）
（消費税および地方消費税 1,900円含む）
●同一申込書にて２名様以上参加の場合
　37,800円（１名様につき）
（消費税および地方消費税 1,800円含む）
※テキスト・コーヒー代を含みます。

（インターネットでもお申込みできます）
お問合せ・お申込み先
綜合ユニコム株式会社 企画事業部　〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル

講師プロフィール

宮田　勝弘（みやた　かつひろ）
（株）不動産技術研究所　代表取締役
不動産鑑定士
再開発プランナー／マンション建替アドバイザー／不動産カウンセラー
1954年神奈川県横浜市生まれ。77年立教大学法学部法学科卒業。不動産鑑定士、再開発プランナー、行政書士、宅地建物取引主任の資格を有し、現在は（株）不動産技術研究所の代表取締役を務める。相続における時価評価、再開発における評価、不動産の証券化における評価、都市銀行の不動産売買に関わる評価、 Ｍ＆Ａに関わる評価、ファンドの評価、外資による投資物件の評価と利回りに関するコンサルティングなど、活動内容は多岐にわたる。
主な著書に『東京都心部商業地における収益還元法の適用』（共著、95年）、『例示 不動産の類型別収益還元法の適用』（共著、97年）、『収益還元法と開発法』（共著、99年）、『不動産キャップレート 収益用不動産の投資利回りの求め方』（2001年）、『不動産キャップレートの決め方‐収益用不動産と投資利回りの見方‐』（2006年）がある。
＊
同氏が不動産の用途別・類型別の利回りを見出すことができたのは、バブル経済崩壊後、某都市銀行の不動産会社に毎週２回訪問し、その際に不動産物件 4,000件以上の売買に絡んだ評価を行なう機会に恵まれてからだという。その後も、あらゆる物件タイプの評価に携わり、不動産の用途別・類型別に明確な 利回りの差異があることを確信するに至っている。「用途別・類型別に異なる利回りを知らずして、なんでもかんでも５％、６％で還元しているのを見るにつけ て呆れかえる」「利回りは合理的に説明しなければ投資家は納得しない」との主張を貫いている。

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