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13：00〜17：00 ※15：00前後に15分間のコーヒーブレイクを挟みます。
I. 米国におけるプロパティマネジメント業界の２つの潮流
●１つは「規模の拡大」
ワンウィンドウショッピング／ＰＭに関する業務および市場の拡大と連携強化
●もう１つは「サービスオリエンテッド」
ブティック型ＰＭ、質の追求／上場型ＰＭ会社の限界
●２つの潮流に基づく事例
II. プロパティマネジメントの本質的業務
●プロパティマネジメントが求められる背景
・米国不動産への資金の流れの変化と不動産プレーヤーの変化
・不動産の所有（投資家・オーナー）と経営（アセットマネジメント・プロパティマネジメント）の分離
・米国におけるビル市場の現状
・市場の各局面での賃料収入の安定化・最大化が求められる
・アセットマネジャー、プロパティマネジャーの必要性
・不動産マネジメントにおける米国と日本の本質的な役割の違い
●プロパティマネジャーの本質的業務
・プロパティマネジメントの位置づけ
“物件購入 → 保有（価値向上） → リファイナンス → 物件売却 →再度物件購入”
：一連の流れのなかでの役割
・プロパティマネジャーの力量とは？
・アセットマネジャーとの関係
・アセットマネジャーとプロパティマネジャーの役割の違いと共通点
“Hand with Dirt”と“投資家のために”
・最大の目的は「物件の価値アップ」と「アップの可能性追求―いかに考えるか」
・具体的な業務は「リーシング＆マネジメント」
オーナー名義の会計、物件管理、外注業者管理、テナントサービス、マーケット調査、リーシング、
各種レポートの作成
III. “優れたプロパティマネジャー”になるための基本能力
●アドバイザリー能力
収益最大化のための賃貸借条件設定・リニューアル（物件バリュー・出口戦略に対する認識、
テナントの動向把握）／不動産価値向上能力（クライアントの目的への理解力と具体的能力・
創造力、リノベーション）
●テナントリーシング能力
多岐にわたる既存リースの個別管理・把握／マーケットへの“知識”と“温度”に対する習熟度／
仲介業者との信頼関係／物件バリューに対する感受性（ＤＣＦ）／ストーリーとポリシーをつくり、
ネゴのなかで実現していく交渉力
●物件のハードおよびオペレーション能力
「チーフエンジニアコンセプト」「ゼネラルマネジャーコンセプト」「テナント満足度」／リースの更新／
ベンダー再ビット
●レポーティング能力
システムの重要さ／レポートする「中身」は／レポートの“オーディエンス”は誰か
●ＰＭフィーの設定能力
アセットマネジャーの望むものへの洞察力／実現の自信のあるものをインセンティブフィーとして
提案／提案により自信のあることをもアピール／双方に過度の負担を負わぬように下限・上限など
を設定
IV. ケーススタディ で学ぶプロパティマネジメント実務
ケース １：拡張オプションと第一拒否権
ケース ２：アンカーテナント喪失。「定借」のもとでのサブリース
ケース ３：ＰＭフィー値下げ政策の大きな実害
ケース ４：ＰＭ契約解約の実際。混乱を回避。まずエンジニアを確保
ケース ５：新規ＰＭ会社の選択
ケース ６：ビルのイメージ一新（１）（一般テナント対策、アンカーテナント対策）
ケース ７：ビルのイメージ一新（２）（マーケットへの訴求、新アンカーの大イベント協力、
地道な「更新ネゴ」）
ケース ８：ビル管理チーム結成。外注各社社員からなる人員に対して“チームアプローチ”、
テナント満足度アップ
ケース ９：ＰＭは創意工夫。どれだけアタマをひねれるか
（イベント、“デザートクラシック”、テナント満足度アップ）
ケース 10：ＰＭは創意工夫。どれだけアタマをひねれるか（リース、「更新ネゴ」）
ケース 11：ＰＭは創意工夫。どれだけアタマをひねれるか（リース、新規スペース［方針編］、
“メニュー”を作る、“腐ったリンゴ”から売る、人の来ない八百屋に客は来ない）
ケース 12：ＰＭは創意工夫。どれだけアタマをひねれるか（リース、新規スペース［実際編］、
信用力の低いテナントの場合、返事の遅いテナントへの一言）
ケース 13：ＰＭは、ものの考え方を競う。「不動産はリスクの塊」
ケース 14：アセットマネジャーはクライアントであり、かつ協力しあう仲間
ケース 15：ＰＭは『信頼されるアドバイザー』たるべし
※以上のケーススタディは予定です。
［講師］植野 正美 Ｕ.Ａ.Ｐ.Ｍ.Consulting 代表
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