不動産評価・事業収支計画のためのキャッシュフロー作成＆分析マニュアル

綜合ユニコム｜経営資料集

好評発売中！
不動産キャッシュフロー（CF）の基本的な考え方を踏まえ、
不動産CF表の作成手順を具体的な数値を用いて学び、
投融資や建替え、追加投資判断時の実践的な分析手法を付録CD-ROMソフトを駆使して詳解。
不動産CFの組み立てを学ぶとともに、不動産評価の実践的なノウハウも同時に習得！

不動産評価・事業収支計画のための
キャッシュフロー作成＆分析マニュアル

【付録】CD-ROM 事業収支試算表シミュレーションソフト

●A4判／縦型／104頁●定価70,000円＋税●2016年11月29日発刊

不動産CF表はどのように作成するのか？
収入と支出の分類方法、各項目の実額確認、査定及び将来予測に至るまでの過程と
その留意事項について詳解し実践力が身につく。
付録ソフトと併せ、実践・実務の活用に重宝。

【本書の特徴】

特徴 1	不動産収支を“キャッシュベース（点）”で捉えるのではなく、 “キャッシュフロー（線・流れ）”で捉える重要性を示唆
特徴 2	具体的な数値を用いたうえでの、不動産CF表の作成手順と留意点を徹底開示
特徴 3	不動産購入や建替えの検討、金融機関の融資判断等に使える、「事業収支試算表シミュレーションソフト」CD-ROM付き

【発刊の狙い】

不動産の投資や経営・仲介、さらにはコンサルティング・有効活用・新規開発等々、いずれの不動産ビジネスの場合も、すべて“不動産キャッシュフロー（CF）”の知識を一通り熟知しておかなければならない時代となりました。
不動産投資・開発プロジェクトに関しては、出口を考慮した収支計画が綿密に立てられているか、予測どおりの利回りを達成できているかが最も重要なのは周知の事実です。特に収益物件を取得した後の収支改善計画の立案は、物件のCFを正確にかつロジカルに把握・予測したうえで、適切な計画を立案・実行することが求められます。
そこで本書では、「不動産CFの基本的な考え方」を整理し、具体的な数値を用いて「不動産CF表の作成手順と留意点」を詳解。さらに不動産CFを踏まえた「不動産購入や建替えの検討、金融機関の融資判断視点」に立った実践的な分析時のポイント、それと同時に各項目の査定や予測についても詳解していることから、不動産評価の実践的なノウハウも身につく内容となっています。
活況を呈する不動産業界のなかで成長戦略を描くための最新実務資料として、不動産投資・開発を行う事業関係者はじめ、金融機関の融資担当者等を含む関係者の皆様にぜひともご購読をお薦めいたします。

【著者】

成田隆一
㈱フローク・アドバイザリー　代表取締役社長　不動産鑑定士
国土交通省出向を含め、みずほ信託銀行㈱に在職し、不動産仲介、鑑定、コンサルティング業務等に従事した後、プライスウォーターハウスクーパース㈱に参加。バルクセール、事業再編、企業再生、不動産評価、評価レビュー等のアドバイザリー業務を行なう。その後、米系大手投資ファンドのエートスジャパンLLCに移籍し、バリュエーション（評価）業務を中心に約3,000億円の不動産・債権・企業投資に関与。2007年㈱フローク・アドバイザリーを設立、代表取締役社長に就任。その他、税理士・会計士・建築士のパートナーとともに、企業オーナー・不動産オーナー向けのコンサルティングに強みをもつトキワユナイテッドパートナーズLLPを設立。累計7,500件超の不動産評価、評価レビュー実績、約800億円の不動産投資コンサルティング実績を誇る。複数の上場企業の不動産担当顧問、大手J-REIT投資委員会アドバイザー、大手私募REITの投資委員会委員等を現任・歴任。東京地方裁判所鑑定委員（借地非訟事件担当）を務めるほか、日本初の立退料の具体的算定手法についての書籍や賃料改定の実務解説書籍を執筆するなど借地借家分野にも精通。企業、不動産オーナー、企業経営者からの所有不動産、不動産投資での相談を多く受け、問題解決に当たっているほか、不動産・金融部門のプロフェッショナル、弁護士、税理士、会計士等の専門家からの相談が多いのも特徴。

絶版

［編集内容］

序編　不動産キャッシュフロー（CF）の基本的な考え方
1. 不動産CFとは何か
2. 不動産CF表作成の効用
　（1）投資判断において
　（2）所有不動産の収支分析、問題点把握の観点
　（3）賃料増減額の際の判断材料
　（4）対金融機関において
　（5）提案力、説明能力の向上
　　　（対クライアント、対ビジネスパートナー、社内稟議）

第1編　不動産CF表作成のポイント
1. どういう単位で不動産CF表を作成すべきか
　（1）物件ごとのCF表を作成（短期・中長期・シナリオごと）
　（2）複数物件がある場合、合計のCF表
2. 収入項目の分解・分類
　（1）収入項目を分解・分類するメリット
　（2）具体的な収入項目の細分化における考え方とポイント
3. 支出項目の分解・分類
　（1）支出項目を分解・分類するメリット
　（2）支出には種類がある（支出の4大分類）
　（3）具体的な支出項目の細分化における考え方とポイント

第2編　不動産CF表作成のポイント・留意点（収入編）
　――具体的な手順及び将来予測のために――
1. テナントのレントロール作成
　（1）どのような資料を収集するか
　（2）収集した資料からどういう情報をピックアップするか、
　　　　レントロールに入力すべき事項及びその留意事項
2. スタッキングプラン（鳥かご図）の作成
　（1）立体的なスタッキングプラン
　（2）平面的なスタッキングプラン
3. 一時金収入査定の留意点
4. 駐車場収入査定の留意点
5. 水道光熱費収入査定の留意点
6. 可能総収入及び有効総収入の査定、予測
　（想定される収入をどう査定、予測するか）
　（1）可能総収入から有効総収入を求めるまでの手順
　（2）可能総収入の査定、予測
　（3）賃貸借条件の想定（Assumption Sheetの活用）
　（4）空室損失の査定
　（5）貸倒れ損失の査定
　（6）有効総収入の査定

第3編　不動産CF表作成のポイント・留意点（支出編）
　――具体的な手順及び将来予測のために――
1. 不動産CF表作成にあたっての具体的な手順
2. 維持管理費（BMフィー）の現況実額の確認、査定及び留意事項
　（1）どのような資料を収集するか
　（2）主なBM業務
　（3）BMフィー査定に際しての留意事項
　（4）BMフィー査定に際して参考となる数値
3. テナント管理委託費（PMフィー）の現況実額の確認、査定及び留意事項
4. 水道光熱費の現況実額の確認、査定及び留意事項
5. テナント募集費用（LC）の現況実額の確認、査定及び留意事項
6. 公租公課（固定資産税・都市計画税・償却資産税）の現況実額の確認、
　査定及び留意事項
　（1）固定資産税・都市計画税・償却資産税の現況実額の確認
　（2）土地の固定資産税・都市計画税の査定
　（3）建物の固定資産税・都市計画税の査定
　（4）償却資産税の実額の確認
　（5）固定資産税・都市計画税の今後の推移予測
7. 損害保険料の現況実額の確認、査定及び留意事項
　（1）損害保険料の現況実額の確認
　（2）損害保険料の査定
8. 資本的支出と修繕費の現況実額の確認、査定及び留意点
　（1）資本的支出と修繕費の区分の必要性と課題
　（2）資本的支出と修繕費の区分の仕方
　（3）資本的支出と修繕費の実額（修繕履歴等）の確認及び査定
9. 減価償却費の現況実額の確認、査定及び留意点
　（1）減価償却費の現況実額の確認
　（2）減価償却費の査定、査定の際の留意点
　（3）耐用年数を満了した中古建物を新規購入した際の減価償却費
　　　（加速度償却）
　（4）その他留意事項
10. 借入金関連の支出の現況実額の確認、査定及び留意事項
　（1）借入金関連支出の現況実額の確認
　（2）借入金関連支出の査定
　（3）将来予測、その他留意事項
11. 敷金、保証金、建設協力金の預入、返還

第4編　金融機関や投資家が気にする指標
1. 金融機関が気にする指標
　（1）LTV：Loan To Value（借入比率）：LTV＝借入金額／物件価格
　（2）DSCR：Debt Service Coverage Ratio （借入金償還余裕率）：
　　　純収入（税引前償却前利益）／借入金関連キャッシュアウト
2. 投資家が気にする指標
　（1）Cash-on-Cash Yield：投下資本に対する毎期のキャッシュ利回り：
　　　Net Cash合計／投下資本（購入価格－借入金額）
　（2）IRR：Internal Rate of Return（内部収益率）：
　　　投資により得られる純現金収益合計（現在価値）と
　　　投下元本（現在価値）とを等しくする割引率
　（3）Cash Multiple：Net Cash累計／投下資本（購入価格－借入金額）

第5編　付録CD-ROM使用のための解説
1. 付録CD-ROM一覧
2. 付録CD-ROMの活用手順概要
3. 具体的な入力作業の解説
　（1）〈別表1：Rent Roll〉、
　　　〈別表4：Assumption（賃貸借条件の想定）（初年度、サンプル）〉、
　　　〈別表5：Assumption（賃貸借条件の想定）（安定化後、サンプル）〉
　（2）〈別表6：空室率（・空車率）の査定〉
　（3）〈別表7：想定収支（単年度）〉〈入力シート1：Control Sheet〉
　（4）〈入力シート2：Control CF Sheet〉
　（5）〈別表8：事業収支試算表（年単位のCF表）〉の入力
　（6）〈別表8：事業収支試算表（年単位のCF表）〉の数値計算の解説
　（7）〈別表8：事業収支試算表（年単位のCF表）〉における
　　　　「Exit analysis（出口価格分析）」の解説
　（8）〈別表8：事業収支試算表（年単位のCF表）〉における
　　　　「Performance analysis（収益性分析）」の解説
4. 具体的な入力作業の補足
　（1）〈Discount〉
　（2）〈DCF（10年）参考、使用せず〉、〈Dpst参考、使用せず〉
　（3）〈用語説明〉

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