| 第1編 事業用建物管理の現状 1.維持管理コストマネジメントの経営インパクト （1）業界を取巻く環境 （2）管理コスト削減が経常利益額を押し上げる 2.限界となった「値引き交渉」「相見積り」、ダンピング合戦の入札実態 （1）限界のダンピング実態 （2）「単なるコスト削減」の危険性 3.適正価格の幻想 （1）適正価格の意味 （2）尋常ではない管理コストの格差 4.本書における用語の定義 第2編 管理業界の実態 1. メンテナンス会社、管理会社の長所・短所・費用傾向 （1）メンテナンス会社 （2）管理会社 2.所有形態による管理費の傾向 （1）大規模デベロッパー・ファンド所有物件 （2）中小規模デベロッパー・ファンド所有物件 （3）自社ビル等保有企業（小売量販店含）の物件 （4）個人オーナー物件 3. 建物所有者と子会社、管理会社、メンテナンス会社の関係性の問題点 4. メンテナンス業界の実情――実行会社選別の実務視点 （1）契約の実情 （2）メンテナンス業務の実情 第3編 コストマネジメントの考え方と実務手法 1.大原則である安全性・法令遵守の義務 （1）安全確保と各種法令遵守の義務 （2）収益優先の不動産・施設所有者は論外 2.建物の目的、価値についての定義 （1）目的の違いで建物の価値も変わる （2）建物価値やそのレベルは普遍的ではない 3.コスト把握の重要性 （1）見えないコストはマネジメントができない （2）データによる「見える化」の実行が不可欠 4.データベースの必要性 （1）エクセルでのデータ作成から始める （2）2つの柱、コスト・建物維持を念頭に 5.コストマネジメントとリスクマネジメントの認識 （1）コストの見直しは企業もリスクをとる時代 （2）リスクの参考例 6.メンテナンスコストと修繕――LCCの見極め （1）安定した収益があればLCCは有効 （2）メンテナンスしていれば長期的には得なのか 7.コストマネジメントの実務 （1）メンテナンスコストの検証例1 （2）メンテナンスコストの検証例2 8.入札、見積り合わせの是非 （1）入札実態の2つの傾向 （2）入札による委託業者選定の考え方 9.標準化、ルール化の必要性 （1）経営者、プレーヤー自身がコストという認識 （2）標準化業務の一例 10.管理会社とのあるべき付き合い方 （1）管理会社の役割はオーナー代行 （2）役割矛盾の生じない管理スキームの重要性 第4編 モデルケースでみるコスト削減の交渉手法 1.分散発注方式による交渉事例 2.一括発注方式による交渉事例 3.ボリューム量方式の交渉事例 最後に 第5編 関連資料 1.主なメンテナンス業務のコスト分布 （1）エレベータの点検費用分布 （2）受水槽の清掃費用分布 （3）汚水槽の清掃費用分布 （4）消防の点検費用単価分布 （5）パッケージエアコンフィルターの清掃費用単価分布 （6）建築設備の定期点検費用単価分布 （7）空気環境の測定業務費用単価分布 （8）設備管理員1人当たりの人的コスト（人工費用）単価分布 （9）Pタイル床の洗浄費用単価分布 （10）タイルカーペットの洗浄費用単価分布 （11）窓ガラスの清掃費用単価分布 （12）害虫駆除の業務費用単価分布 （13）清掃作業員1人当たりの時給単価分布 （14）機械の警備費用分布 （15）警備員1ポストの費用単価分布 |