第Ⅰ編 コンバージョンの必要性と現状 コンバージョンの背景と今後の可能性 １．はじめに ２．コンバージョンの経緯と今後の可能性 (1)これまでのコンバージョンを巡る経緯 (2)第２段階低迷の理由 (3)新たな時代の幕開け コンバージョンのメリット・デメリット １．事業主体にとってのメリット ２．社会にとってのメリット ３．コンバージョンの問題点 (1)立地・敷地・建物条件に制約 (2)補助・融資・税制条件に制約 (3)需要・供給・支援体制に課題 【コラム】コンバージョンへの公的支援制度（東京都千代田区の助成制度・石川県金沢市の助成制度・国土交通省の補助制度改善・東京都がコンバージョン賃貸住宅の供給事業者を募集・政策投資銀行が「ＳＯＨＯコンバージョン支援センター」を開設）／NPO建築マイスターネット 第Ⅱ編 コンバージョン実務 現状分析 １．既存建物の診断・評価 (1)従前建物の確認申請書、検査済証、竣工図 (2)築年数（新耐震以前か否か） (3)構造躯体 (4)構造スパン・階高 (5)接道状況・隣棟間隔・建物形状 (6)階段・窓等の設置状況 (7)電気・給排水・空調・昇降機設備 (8)有害物質 ２．市場分析 (1)社会動向 (2)オフィス市況 (3)住宅市況 (4)東京都中央区における市況分析 (5)トレンド分析 ３．地域特性分析 (1)歴史、自然条件 (2)生活環境、交通条件等 (3)分譲マンション供給実態 (4)賃貸マンション供給実態 ４．敷地特性分析 (1)立地条件 (2)道路条件、法規制条件 (3)土壌汚染状況 ５．事業特性分析 【コラム】人口動態、世帯構成の変化 コンバージョン適否の判定 １．第１段階の簡易判定 ２．第２段階の事業性判定 既存建物をモデルとした事業性判定 【コラム】キャップレートとは／コンバージョンの事業性の簡易判定 コンバージョン計画１ １．コンセプトメイキング ２．事業計画 (1)事業推進プログラム (2)事業化手法 ３．施設計画・設計の考え方 (1)確認申請の必要性判断 (2)建物形状と前面道路 (3)避難･防災施設 (4)耐震補強計画 ４．コンバージョン設計の実務 (1)住戸の配置計画 (2)階高の検討 (3)構造最小限計画 (4)設備 ５．コストプランニング (1)工事費の概要 (2)コストと品質 (3)事業成立のためのコストプランニング ６．建築確認申請 (1)確認手続きの必要性 (2)既存不適格建築物のケース (3)検査済証のない建築物のケース (4)検査済証をめぐる今後の方向性 【コラム】コンセプトの例／信託法の改正／高い入居率を確保するために／事業性向上のためのヒント／海外の事例にみるヒント／常識破りのデザイン例 資金計画 １．資金計画の進め方 ２．資金調達方法 (1)自己資金 (2)敷金・保証金・礼金 (3)民間金融機関からの借入金 (4)公的機関、制度を活用した借入金 (5)補助金・助成金 (6)権利処分をするケース (7)信託機能、証券化を活用するケース (8)サブリース方式を活用するケース (9)エンドユーザー参加方式を活用するケース ３．事業収支計画 (1)事業収支計画の目的 (2)コンバージョン事業収支の検討ポイント (3)モデル検討 【コラム】コンバージョン事業の借入能力／事業収支計画の役割 コンバージョン後の事業スキーム １．事業スキーム選択の考え方 ２．主な事業スキーム例 (1)自力事業方式 (2)サブリース方式 (3)信託方式 (4)ユーザー参加方式・SI分離パターン 第Ⅲ編 リノベーション実務 居住系リノベーション物件の消費者意識調査分析 他物件との差異・個性を価値とする層＝リノベーション物件希望者 (1)調査の背景 (2)インテリア商品としての物件情報 (3)調査対象者の基本構成 (4)賃貸希望者データ (5)購入希望者データ リノベーション実務の要点 １．「再商品開発」＝リプログラミングとしてのリノベーション ２．再商品開発のプロセス (1)ターゲットテナントの設定 (2)既存建物の建築的（物質的）な優位性の検証 (3)既存建物の建築計画的な優位性の検証 (4)引き算の設計、デザイン (5)リノベーション対象部分のプライオリティは内装に (6)設備仕様の決定 (7)仕上材の選定 (8)テナントコミュニケーション (9)「クリエイティブディレクション」の必要性 第Ⅳ編 事例にみる事業評価 コンセプトの明確化によるバリューアップ creator's village「Lattice aoyama」 旧来型2LDKをL型ラウンジに変更 ブランネージュトミヒサ（Kaleida） 築30年、木造モルタル風呂なしアパートの再生 日の出荘 第Ⅴ編 コンバージョン・リノベーション事例（サンプル） コンバージョン事例（３３事例） ・オフィスビル→物販＋飲食ビル、ＳＯＨＯ、マンション、ホテル等のコンバージョン事例 ・物販ビル→飲食＋遊技場ビルへのコンバージョン事例 ・ホテル→マンション等へのコンバージョン事例 ・寮→有料老人ホーム、マンションへのコンバージョン事例 など全33事例を収載 リノベーション事例（10事例） ・マンション、アパート、雑居ビルなど、全10事例を収載 それぞれ当該物件について、物件名、用途、所在地、周辺状況、交通条件、物件規模、物件概要、竣工年月、工期、イニシャルコスト、設計・施工会社を従前、従後について記載。加えてコンバージョン・リノベーションに至るまでの経緯、コンバージョン・リノベーション内容、コンバージョン・リノベーション後の評価を掲載。 付録CD-ROMでは、写真をカラーに変えて収載（PDFファイル） |