| 第Ⅰ部 テナント賃料設定・交渉の基礎理論 序 章 賃料条件を理解するための前提条件 １．実質賃料とは何か――貸主にとっての賃料、テナントにとっての賃料 ２．商業ビル・SCとオフィス・マンションとの違い ３．貸主からみたテナントの位置づけと賃料 第１章 テナント賃料設定の基礎知識 １．わが国ショッピングセンターの現況 ２．賃料の仕組みと設定方法 （1）賃料徴収形態の種類とその流れ （2）タイプ別・業種業態による傾向 （3）業種業態による賃料条件の傾向 ３．賃貸条件の構成要素 （1）開業までに負担する費用（イニシャルコスト） （2）工事区分について （3）開業後必要経費 （4）賃貸借条件の構成要素とその変化 ４．賃料条件設定へのアプローチ （1）投資回収からのアプローチとは （2）近隣市場からのアプローチ （3）売上想定からのアプローチ （4）投資利回りからのアプローチ ５．賃料条件の設定フロー （1）計画段階 （2）調整段階 第２章 テナント賃料交渉の進め方 １．タイプ別規模別の賃料設定の検討項目 （1）大型店の場合 （2）専門店の場合 ２．業種別負担可能賃料の想定 （1）賃料想定のためのデータ収集 （2）賃料負担率の想定と歩率の設定 （3）負担可能賃料設定モデル  ３．テナントの売上把握と売上管理 ４．売上確保のための売上傾向の分析と原因の把握 第Ⅱ部 テナント契約の基礎と契約マネジメント実務 第１章 テナント契約システムの基本 １．商業ビル・SCの運営形態 ２．商業ビル・SCとオフィス・住居系の契約内容の法的相違点 （1）建物利用契約の法律関係 （2）商業ビル・SCは借地借家法の対象になるか （3）借地借家法の｢正当事由」の判断に違いはあるか （4）定期借家権の創設とその波及効果 ３．商業ビル・SCとオフィス・住居系の契約項目別相違点 （1）賃料形態 （2）売上金管理 （3）契約期間 （4）共益費 （5）諸経費 （6）保証金 （7）使用目的 （8）リニューアル （9）工事区分 （10）営業管理規則、売上管理規則 ４．契約書のヒナ型と出店契約書作成にあたっての留意点 （1）オフィス・住居系との相違点 （2）定期借家による出店契約書作成上の留意点（普通借家契約との相違点） （3）出店契約締結に際しての一般的な注意事項 第２章 ケーススタディによる契約マネジメントの実際 事例１ 定期借家と中途解約 事例２ 定期借家をどう導入していくか 事例３ 保証金と途中退店 事例４ 原状回復の範囲 事例５ 行方不明テナントが生じたときの対処 事例６ 退店交渉のポイント 事例７ 取扱商品の限定と変更 事例８ 賃料改定の意義 事例９ 盗難事故の責任 事例10 共益費負担の公平性 事例11 テナントの倒産 事例12 売上不振テナントへの退店要求 第３章 定期借家契約によるテナント契約マネジメント １． 借家契約の変遷と考え方 （1）歴史的な背景 （2）機能的な特徴――アメリカ （3）機能的な特徴――国内 ２．普通借家契約と定期借家契約の違い （1）契約期間 （2）解約予告権 （3）賃借料 （4）預託金 （5）契約方法 （6）契約更新 （7）賃料増減額請求権 （8）転貸 （9）フリーレント （10）コンセッション （11）定期借家契約締結のポイント ３．定期借家導入の現状 （1）オフィスビル （2）店舗 （3）SC ４．定期借家契約のファイナンス的側面とその要諦 （1）基礎的ファイナンス理論 （2）定期借家契約のリスク要因 ５．特約事項の整理・分析 ６．オフィスビルにおける規模別定期借家契約・特約活用法 （1）規模の定義 （2）大規模ビルの賃貸借契約（3,000㎡以上） （3）中規模ビルの賃貸借契約（1,300㎡前後） （4）小規模ビルの賃貸借契約（600㎡前後） 第Ⅲ部 テナント業種別の支払い可能賃料の想定 第１章 売上げ・経費率からみる支払い可能賃料 １．賃貸条件の動向 （1）賃料の実態 （2）昨今の賃貸条件 （3）今後の賃貸条件の傾向 ２．業種別経費率の違い （1）収益構造の違い （2）粗利益率 （3）同一業種でも違う粗利益率 （4）初期投資額の違い ３．支払い可能賃料の算出 （1）負担可能額という発想 （2）不動産特有経費（不動産経費） （3）不動産特有経費率（不動産経費分配率） 第２章 テナント業種別のモデル事業計画からみる支払い可能賃料 １．婦人服 （1）業種特性 （2）事業計画設定条件 （3）事業計画評価 ２．カジュアル衣料（SPA） ３．書籍店 ４．鮮魚店 ５．アミューズメント ６．レストラン 付録プログラムの使い方 ●付録ＣＤ－ＲＯＭ（各業種とも） ・賃料設定＆判定シート ・投資＆資金計画シート ・収入＆支出計画シート ・長期収支計画シート ・キャッシュフロー計算書シート ・計算シート１（減価償却費＆返済計画） ・計算シート２（収入＆支出計画） ・計算シート３（事業評価計算） |