第１部 管理経費積算によるコスト管理 第１章 事業用ビルにおけるコスト管理の必要性 １．経営面から考察する管理業務 (1)管理業務における支出項目とは (2)管理経費把握の問題点 (3)管理経費としての修繕費 ２．既存ビルの事業収支見直し (1)長期事業収支見直しの必要性 (2)収益によるビル評価の考え方 (3)日常的定期的管理経費の原価 (4)項目別ハードウエア業務の検討手法 ３．取得するビルの長期事業収支計画 (1)既存ビル購入の注意点 (2)既存ビル購入における必要資料 ４．管理体制再検討 (1)管理体制の基本的分類 (2)経営者的管理会社が介在する管理体制 (3)コスト管理できない管理体制 (4)管理体制改善によるコスト削減効果 第２章 管理経費積算手法 １．管理体制の確定 (1)理費積算の前提条件 (2)実務的管理会社が介在する体制における管理経費積算手法 (3)経営者直営および直接外注する体制における管理経費積算手法 (4)管理体制を確定することの意義 ２．管理経費積算の目的 (1)収入としての共益費と管理経費の関係 (2)ビル運営全事業における管理費積算の位置付け ３．管理経費対象の確定 (1)対象区域とは ・管理経費対象確定の必要性 ・用語の定義 ・専用区域・共用区域の設定例 (2)契約区域の考え方 ・契約区域導入の留意点 ・契約区域導入の影響【サンプル画像】 管理項目／項目一覧／ソフトウエア業務費の位置付け／水道光熱費の 位置付け／廃棄物処理費の位置付け／清掃業務の区分／修繕・リニュ ーアル費 (3)相場実質賃料収入、相場共益費収入により受ける影響 (4)管理業務項目別積算手法〜マンパワーの積算手法 ・日常清掃業務の積算 ・定期清掃業務の積算 ・管理人、守衛業務の積算 ・常駐設備要員業務の積算 作業難易度および施工面積／適正人員配置／直接人件費・間接人件費 ・経費／具体的計算手法／外注方式と直営方式の比較 (5)各外注業務（技術的専門的業務）の積算 ・衛生美化関係の積算 ガラス清掃／害虫、ねずみ駆除／水槽等清掃 ・設備機械関係の積算【サンプル画像】 空調設備保守点検、定期作業／昇降機保守点検／電気設備点検（電気 主任技術者の業務）／給排水設備等衛生設備の点検、定期作業／防災 設備点検／各種検査業務 ・警備業務の積算 人的警備料金／機械警備 (6)ソフトウェア業務の積算−マネジメントに要する費用 ４．管理経費積算事例 事例１）既存ビルの管理経費診断【サンプル画像】 事例２）ビル取得のための管理経費推定 第３章 管理経費診断／修繕・リニューアル対策の実務 １．プロパティマネジメント時代の管理実務のあり方 (1)プロパティマネジメント概説 (2)プロパティマネジメントの背景 (3)プロパティマネジャーの所有者との信頼関係 ２．〈簡易式〉管理経費診断マニュアル 〈簡易式〉管理経費適正価格診断マニュアルガイド／モデルビル試算例 ３．〈簡易式〉修繕・リニューアル対策マニュアル 〈簡易式〉修繕・リニューアル対策マニュアルガイド／モデルビル試算例 第２部 修繕・リニューアル費用のコスト管理 第１章 修繕・リニューアルの考え方 １．修繕・リニューアルの目的 (1)修繕・リニューアルの目的の明確化 (2)テナントの満足・オーナーの満足 ２．修繕・リニューアルのコストコントロール (1)修繕・リニューアルのサイクル (2)修繕・リニューアルの予算の立て方 ３．修繕・リニューアルの必要性 (1)設備面の修繕・リニューアル 空調設備／電源設備／通信設備／防犯設備／給排水衛生設備／エレベー タ設備／照明設備／防災設備／駐車場設備 (2)建築系の修繕・リニューアル【サンプル画像】 内装（専用部）／内装（エントランス）／外装／構造／バリアフリー 第２章 ＣＭ方式による修繕・リニューアル費の管理事例 １．ＣＭ発注方式によるコスト管理の手法 (1)修繕・リニューアルにおけるＣＭ発注方式導入の狙い (2)ＣＭ発注方式によるコスト削減の仕組み ２．オフィスビルにおけるＣＭ方式の実例 (1)ＣＭ発注方式実施の経緯 (2)改修方針の確認 (3)改修プランの立案 (4)ＣＭ発注方式による価格決定の経緯 (5)ＣＭ発注方式による成果 ３．ＣＭ方式を応用した管理費削減 (1)ＰＭ方式管理費削減の考え方 (2)ＰＭ方式管理費削減の仕組み |