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オペレーショナルアセットのなかでもリスク分析・事業評価が難しいヘルスケア施設を、
いかに投資判断していくのか？ その独特なアセットマネジメント（AM）手法を示す！

ヘルスケア施設の経営・運営にAMサイドはどのように関与すべきか？

ヘルスケア施設［高齢者住宅・病院］の
事業評価・投資判断とAM手法

オペレーターの新規参入で「高齢者住宅・施設」の流動化が活発化。
建替えや事業承継・M＆Aなどで「病院」の流動化も本格化してくる！

ご案内
　国交省では2020年を目途にJ-REIT等の不動産投資市場を30兆円規模に倍増させることを政策目標に掲げました。その有力な投資対象セクターとして、高齢者住宅・施設や病院等のヘルスケア施設が想定されています。すでに3銘柄のヘルスケアリートが上場していますが、その資産規模はいまだ小さく、順調に拡大しているとは言いがたい状況です。
　この背景には、ヘルスケア施設はオペレーショナルアセットのなかでもリスク分析や事業評価が最も困難なうえ、アセットマネジメント（AM）手法も独特であること、そして介護事業者や医療法人が「施設を流動化すると、福祉・医療の門外漢である投資家サイドが経営に口を挟んでくる」との忌避感も影響しているようです。しかし、高齢者マーケットの急拡大を見込んで介護オペレーターに新規参入する企業が相次いでいることや、病院の建替えや事業承継・M＆Aが盛んになるにつれ、施設の流動化は活発化してくると予想されます。そこで重要になってくるのが、ヘルスケア施設の投資リスクや事業評価の見方を学び、確固たるAM手法を構築することです。
　本セミナーでは、高齢者住宅・施設ならびに病院のリスク分析やオペレーター評価に精通した実務家お二方を講師にお迎えし、ヘルスケア施設の投資判断やAM手法について体系立てて解説していただきます。
　投融資に関心をお持ちの不動産ファンド・金融関連の皆様、ならびに施設流動化で資金調達を目指されるオペレーターの方々のご参加を強くお勧めいたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール　

13:00～17:00　※15時前後に15分間のコーヒーブレイクを挟みます

Ⅰ. ヘルスケアリートの現状と展望
1. ヘルスケアリート上場のインパクトとマーケット環境
　ヘルスケアリート3社の上場の背景と経緯／ヘルスケアアセット証券化の規模

2. ヘルスケアリートのガイドライン（高齢者住宅・病院）の概要
　高齢者向け住宅を対象とするガイドライン／病院等を対象とするガイドライン

3. ヘルスケアアセットの外部成長とグローバル展望
　他のアセットタイプとの比較／投資家の期待値とキャップレートの推移／
　ヘルスケアリートのグローバル展望（アメリカ、アジア）

Ⅱ. ヘルスケア施設の事業評価とキャッシュフロー分析
1. 高齢者住宅・施設の種類とリスク分析
　制度上／利用者の状態／グレード／建物立地／料金形態／
　オペレーターとケアアセットタイプの分散／不動産としてのオペレーショナルリスクの分散／
　リスク分析ならびにデューデリジェンス（DD）と情報開示

2. オペレーターのキャッシュフロー分析とバリュエーション手法
　キャッシュフロー（CF）特性と分析の基本方針・内容／
　物件評価の方法（収益還元法、積算法、評価額の妥当性の検証）／
　分析シート作成の手順／CF分析の主要3項目（入居者属性、人件費、介護報酬）／
　GOP（償却前営業利益）の考え方とマスターリース賃料負担力の判定

3. 投資対象としての医療法人の事業特性とリスク分析
　・投資対象としての病院事業の特徴
　　病院の事業価値、信用力、投資・融資適格性／病院の事業価値評価に必要な視点／
　　病院のマーケット環境（社会保障費の推移、2025年までの社会保障改革のスケジュール、
　　診療報酬改定の動向）
　・病院の種類とリスク分析
　　制度上、利用者の状態、グレード、建物立地、料金形態／
　　リスク分析（「診療報酬制度」に起因するリスク／「不動産」に起因するリスク）／
　　DDと情報開示（DPC［診療群分類別包括払い］データ分析時の留意点）
　・マーケット調査の手順
　　立地エリアの将来環境（人口動態、年齢構成）／診療圏分析／競合施設との比較／
　　地域連携・診療圏におけるポジション

4. 病院の収支構造とCF分析
　病院のCF特性と分析の基本方針・内容／
　病院事業の収益構造（病床タイプ別、診療科別収益構造、ライフサイクルコスト、医療機器）／
　CF分析の主要3項目（単価、稼動率、人件費）

Ⅲ. 高齢者住宅・施設のアセットマネジメント
1. マスターリース契約のドキュメンテーション手法
　マスターリース（ML）契約の特殊項目／ML契約書上の手法とモニタリング
　（モニタリング［運営業況の開示］／ステップイン［オペレーターへの経営指導］／
　債権保全の強化／バックアップ／キックアウトとリプレイス［オペレーターの更迭］／
　施設の明渡しの方法／入居一時金の保全方法）／ML契約書の特約事項（サンプル）

2. アセットマネジメント（AM）の実務
　オペレーターからの報告事項（介護事業者モニタリング報告、等）／
　重視すべき事項（月次収支、入退去の詳細、レントロール、リーシング状況推移）

3. 開発型に取り組む際の実務とポイント
　開発型案件で特に注力すべきDD項目／成功するために必要な要件（KFS）と対象施設の対応状況

4. ヘルスケアアセット投資判断のポイント
　ヘルスケアアセットとしての価値を見極めるポイント／
　投資適格性とレピテーションリスクのチェック／ヘルスケアアセットの投資フロー

開催日時 2016年7月21日（木）　13:00～17:00
会場 東京ガーデンパレス　
東京都文京区湯島1-7-5　TEL 03-3813-6211
※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。

参加費 43,200円（１名様につき）
　（消費税および地方消費税 3,200円含む）
●同一申込書にて２名以上参加の場合は
　41,040円（１名様につき）
　（消費税および地方消費税 3,040円含む）
※テキスト・コーヒー代を含む
▼内容に関するお問合せは
綜合ユニコム株式会社 企画事業部
TEL.03-3563-0099

講師プロフィール

細見　真司（ほそみ・しんじ）
デロイト トーマツ ファイナンシャルアドバイザリー合同会社
ライフサイエンスヘルスケア　アドバイザー
医療法人にて事務長、社会福祉法人にて施設長を務め、法人の地域包括ケアに関わる新規事業の展開、社会福祉法人の新規設立等のプロジェクトを推進。2003年より国内独立系のコンサルティング会社の医療事業部にて、医療法人・介護事業者向けの事業再編、全国事業展開等の支援等を行なう。06年新生銀行に入行し、不動産ファイナンス部にてヘルスケアアセットのストラクチャードファイナンス、バリュエーション、キャッシュフロー分析の手法をプロダクトする。日本の銀行として初の有料老人ホームの不動産流動化を行ない、その後約20件のSPCに対しノンリコースローンを提供する。10年にはヘルスケアファイナンス部を創設してヘルスケアセクター向けのアセットファイナンス、コーポレートファイナンスを推進し、J-REITでのヘルスケアリート立上げに参画する。14年よりデロイトトーマツファイナンシャルアドバイザリーにて執務を開始し、ヘルスケアアセットの証券化アドバイザリー、ヘルスケアセクター向けの新規事業化支援、資金調達支援、M＆A支援、アジア進出支援、事業再編、事業再生等の活動を行なっている。
公益社団法人 日本医業経営コンサルタント協会 認定登録 医業経営コンサルタント
 
  伊藤　和政（いとう・かずまさ）
デロイト トーマツ ファイナンシャルアドバイザリー合同会社
ライフサイエンスヘルスケア　シニアバイスプレジデント
  横浜国立大学経営学部卒業。1996年地方銀行に入行し、9年間の在籍期間のうち4年間は再生業務を担当。2005年DTTFAS九州㈱（現デロイトトーマツコンサルティング福岡オフィス）に入社し、中小企業向け再生業務に3年間携わった後、パブリックセクターおよびヘルスケアチーム立上げに関与し、公益法人、医療法人、自治体向けのコンサルティングに従事。12年10月にデロイトトーマツファイナンシャルアドバイザリー合同会社に異動。主に病院、介護事業者等の再編、再生、M＆A等のFAS業務、ガバナンス体制整備などのコンサルティング業務にプロジェクトマネジャーとして関与しており、各地で勉強会、セミナー講師を務めている。
中小企業診断士。

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