綜合ユニコム｜地震災害における不動産法務

綜合ユニコム｜セミナー

Q&Aで学ぶ［不動産の法律実務］シリーズセミナー
災害復興に向けた緊急時の不動産法律実務の習得は急務！
災害時の［土地取引］［不動産開発・建設］［不動産管理］の
法的対処法をケーススタディを通じて分かりやすく詳解！！

好評につき追加開催

地震災害における不動産法務

地盤の液状化／建物の耐震性と瑕疵／地震による損傷の修復と瑕疵担保責任／
修復工事の瑕疵担保責任／震災と請負契約／地震による事故の責任／震災と借地・借家トラブル／
借地・借家に関する罹災都市借地借家臨時処理法の適用／震災とリース物件の滅失

ごあんない
　東日本大震災の甚大な被害を目の当たりにしながらも、復興に向けて、また経済活動を再興させるためにも、不動産業界は前へ進んでいかなければなりません。しかし震災後の予想もできぬ不動産に関するトラブルが、被災地だけでなく全国的にも深刻化するなか、地震災害をめぐる法律問題を把握し、災害時における法的リスクマネジメント体制を構築することは、不動産に携わる担当者として急務となっています。
　本セミナーは、地盤の液状化、建物の耐用性、地震の損傷・修復問題等の瑕疵担保責任、震災時における借地・借家トラブルなど、地震災害特有の法的諸問題への対処法を、過去の地震や災害時における判例を基に分かりやすく解説するとともに、「契約書」「特約」「重要事項説明書」作成時に抑えておくべきポイントなども開示する、大規模災害時における緊急セミナーとして開催いたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13：00～17：00 （※途中休憩を挟んでまいります）

I. 東日本大震災は不動産事業にどのような影響を及ぼしたか？

II. 地盤の液状化における法律問題
　1. 液状化とは、液状化の原因
　2. 売買
　　◯ 液状化現象が生じた場合、売主は瑕疵担保責任を負うか？
　　◯ 宅建業者が売主の場合、液状化現象が生ずる可能性は重要事項として説明する
　　　　義務があるか？
　　◯ 敷地が液状化したことを理由に売買契約を解除できるか？
　　◯ 地盤が軟弱のため、基礎の下に13メートルの鋼管杭を打って施工し建売として売却した。
　　　　今回の地震で震度5強の揺れがあり、基礎（建物）は沈下しなかったが、庭が液状化により
　　　　30センチ沈下してしまった。地盤の瑕疵といえるか？
　3. 請負
　　◯ 液状化現象が生じた場合、建物の請負人は瑕疵担保責任を負うか？

III. 建物の耐震性と瑕疵
　1. 建築基準法・品確法と耐震性
　　◯ 建築基準法や品確法はどの程度の耐震性を要求しているか？
　　◯ 売却した建物や請け負って建築した建物がどの程度の耐震性を備えないと「瑕疵がある」と
　　　　評価されるか？
　　◯ 当社は1年前に浦安で建売を分譲販売した。品確法上の責任を負う旨の約定はあるが、
　　　　「地震による損害は免責」という特約がある。この特約があれば、地震が原因ならどんな損傷や
　　　　液状化による損傷も免責してもらえないのか？
　2. 売買
　　◯ 3年前に宅建業者が売却した新築マンションの外壁タイルが、今回の震度5強の地震で
　　　　はがれ落ちてしまった。売却した売主業者に品確法の瑕疵担保の責任を追及できるか？
　3. 請負
　　◯ 地震が原因で防水が弱くなり、2～3年後に雨漏りが生じた場合、建物の請負人は
　　　　瑕疵担保責任・保証責任を負うか？

IV. 地震の損傷の修復と瑕疵担保責任・修復工事の瑕疵担保責任
　◯ 震災による被害とアフターサービス
　　　宮城県において2年前に個人住宅を販売し、品確法に基づき構造体については
　　　10年保証をしている。
　　　今回津波による浸水被害を受けたので、有償で修理するが、軽量鉄骨に錆が発生することは
　　　防止できない。
　　　この場合、元の10年の瑕疵担保・アフターサービス保証を負わねばならないか？
　　　また、今回の有償修理の保証責任はどのように約束すればよいか？

V. 地震と仲介
　１. 耐震診断に係る情報についての重要事項説明への追加
　　○ 平成18年に耐震診断の重要事項説明が必要になったとのことであるが、この法律改正について
　　　　どんな点に注意をすればよいか？
　　○ 旧耐震基準の時代（1981年［昭和56年］以前）に建てられた中古ビルの売買について
　　　　仲介をした。宅建業法による重要事項説明書には、旧耐震の基準による建物であること、また、
　　　　耐震診断がないことを記載・説明して仲介をした。
　　　　震度5強以下の地震でも崩れそうな建物であるが、このような建物を仲介したとしても、
　　　　重要事項説明書で説明しておけば仲介業者に責任は生じないのか？
　2. 活断層の説明
　　○ 福岡では平成17年「福岡県西方沖地震」があり、震度6弱が観測された。
　　　　平成20年10月1日より、福岡市建築基準法施行条例の改正法が施行され、警護断層帯に近い
　　　　地域については、条例で耐震性能の規制強化を図っている。これをどのように重要事項説明書に
　　　　記載すればよいか？

VI. 震災と請負契約
　1. 建築工期の遅れ
　2. 資材・人件費の値上りと請負代金の変更
　3. 資材・人件費の値上りと請負代金の変更についての、
　　　デベロッパーと建設会社の契約上の調整方法
　　◯ 東日本大震災による民間（旧四会）連合協定工事請負契約約款の修正
　　　　震災による工事遅延の責任免除と請負代金変更特約を、ゼネコンとデベロッパーが
　　　　交渉している。
　　　　民間（旧四会）連合協定工事請負契約約款をどのように修正するのが合理的か？

VII. 被災地の土地境界の復元と売買
　○ 被災地の土地の売却仲介を依頼された。依頼された土地は、今回の大震災で約2メートル以上も
　　　移動してしまっている。境界石は設置されているが、境界石自体も移動してしまっている。
　　　このような場合、売却する土地は、移動前の土地と考えるべきか、移動してしまった後の土地と
　　　考えるべきか。すぐに境界が確定できないと思われるが、現状で売却するときには、
　　　どのような点に注意すればよいか？
　○ 被災地の土地で、地震により、土地の移動は起きていないが、境界石がなく境界の確定に
　　　困っている。どのようにすればよいか？

VIII．地震による事故の責任
　1. 所有マンションの事故と責任　　
　2. 賃貸マンションの事故と責任

IX. 震災と借地
　◯ 地震により借地上の建物が全壊したり、津波により建物が流されてしまった場合、
　　　借地権は消滅するか？
　◯ 地震により借地上の建物が全壊したり、津波により建物が流されてしまった場合、
　　　借地権の対抗要件を維持するためにはどのようにしたらよいか？
　◯ 地震により借地上の建物が全壊したので、建替えをしたい。
　　　借地契約書には増改築禁止特約がないが、地主の承諾なく勝手に建替えてしまってよいか？
　◯ 地震により借地上の建物が全壊したので、建替えをしたい。
　　　借地契約書には増改築禁止特約があるが、地震で壊れた場合でも建替えに
　　　地主の承諾は必要か？

X. 震災と借家
　◯ 耐震性がないことを理由とする更新拒絶　　
　◯ 耐震性がないことを理由とする契約解除

XI. 借地借家に関する罹災都市借地借家臨時処理法の適用
　◯ 罹災都市借地借家臨時処理法の適用
　◯ 罹災都市借地借家臨時処理法による借地人の保護は、借地借家法の借地人の保護と
　　　どのような点が違うのか？
　◯ 罹災都市借地借家臨時処理法による借家人の保護は、借地借家法の借家人の保護と
　　　どのような点が違うのか？

XII．震災とリース物件の滅失

XIII．質疑応答

開催日時	2011年7月26日（火）　13:00～17:00
会場	飯田橋レインボービル東京都新宿区市谷船河原町11　TEL 03-3260-4791 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	37,800円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,800円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は 35,700円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 1,700円含む） ※テキスト・コーヒー代を含む。
（インターネットでもお申込みできます）
お問合せ・お申し込み先綜合ユニコム株式会社企画事業部　〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師プロフィール

立川正雄（たちかわ　まさお）
立川・及川法律事務所所長弁護士
1980年4月横浜弁護士会に登録し、中村・立川法律事務所に入所。86年4月立川法律事務所開所、87年4月立川・山本法律事務所を開所し、2002年9月立川法律事務所綜通横浜ビルへ移転。07年立川・及川法律事務所に事務所名変更して、現在に至る。
得意分野として、土地開発関係では開発プロジェクトの借地契約・用地確保のための借地整理、開発地の優良宅地認定・買換特例・等価交換・課税繰延等、優遇税制を利用するためのコンサルティングと契約書の作成、ゼネコン・建設会社の建築にかかわる業務全般、不動産・宅地・賃貸関係の契約アドバイスなどのほか、借地に関しては、借地権の譲渡・借地上の建物の建替え・借地非訟・地主側の借地整理等の交渉・申立て・アドバイス・契約書の作成等を行なっている。

［ホームへ戻る］　お問合せ：03-3563-0099　E-mail