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好評発売中!
商業施設のテナント出店計画は、支障を来さない段階的な使用書式・契約書式が必須。
定期借家契約の事前説明に記載すべき事項や事前説明以外の落とし穴から、
リニューアルに基づく区画移転・明渡し手法、SC閉鎖時の対応まで、
出店契約のリスクを排除した書式マニュアル&リスク管理をすべて網羅!

[新版]商業施設・SCのテナント出店契約書式とリスク管理マニュアル

●A4判/縦型/160頁●定価65,000円+税●2017年5月31日発刊


テナントとの賃貸トラブルを避けるための、「事前説明書」から「出店契約書」の作り方を開示。
リニューアルの際のスムーズな区画移転や明渡し方法、SC閉鎖時の対応まで、
基礎知識から定期借家契約・契約条項の法的留意事項等を整理するとともに、
落とし穴やリスクへの対処法を収録!

【本書の特徴】
特徴 1 デベロッパー・テナント間の契約関係の法的位置づけから、
普通借家契約と定期借家契約の峻別基準をわかりやすく整理
特徴 2 定期借家契約の事前説明やそれ以外の落とし穴を指摘し、
本契約締結時までのリスクマネジメントまでを徹底開示
特徴 3 リニューアル時の円滑な区画移転・明渡し方法から、
怠ってはならないSC閉鎖時の留意点までを論及

【発刊の狙い】
商業施設・SC業界は、バブル経済崩壊後の“失われた20年”のなかで賃貸人と賃借人との需給バランスが逆転し、借り手市場が続いています。こうした状況のなか、デベロッパー側の交渉時の対応において、条項のどのような内容であればテナント側の要望に譲ってよいのか、または絶対に譲ってはいけない部分はどこなのかなど、さらなる契約書式への理解度が重要になっているのはいうまでもありません。
本書は、旧刊『商業施設・SC のテナント契約をめぐるリスク管理実践マニュアル』(2010 年6月刊)、『商業施設・SC の実践的出店契約書式&交渉実務マニュアル』(2014 年3月刊)を踏まえ、最新の出店契約に関する基本事項を整理したうえで、「定期借家契約」「出店契約書」「出店確認書(出店条件合意書)」における各種条項・特約の解釈の仕方をはじめ、具体的なリニューアルに基づく円滑な区画移転・明渡し方法、SCの閉鎖時における留意点など、“有利な条件”を得られる契約内容とはどのようなものなのかということを体系的に整理します。
商業デベロッパーはもちろんのこと、商業系AM・PMやリーシング担当者等への実務資料として、関連事業者の皆様にぜひともご購読をお薦めいたします。


【著者】
松田 恭子
光風法律事務所 代表弁護士
1970 年生まれ。早稲田大学法学部卒業。第二弁護士会所属。2012 年12 月よりフロンティア法律事務所のパートナーに就任。16年3月光風法律事務所開設。商業施設の不動産賃貸関係を専門的に取扱い、2012年11月に齋藤総合法律事務所を退所後、SC や百貨店、地下街等におけるデベロッパーとテナントとのトラブル交渉を日常的に手がける。裁判事件でも、定期借家契約への切替えに応じないテナントの明渡しを求める裁判、賃料値上げ・値下げに関する裁判、中途解約金を求める裁判、原状回復工事関連の裁判等を数多く手がけ、リニューアル工事に協力しないSC のテナント退店を求めた裁判では、路面店とは異なるSC 独自の特殊性を主張し、一審の敗訴判決を翻し、高裁で明渡し認容判決(後に確定)を獲得。主な講演実績として、日本ショッピングセンター協会をはじめ、百貨店、SC、マンション管理会社等において、社員研修、スキルアップのための講演を数多く実施した。著書は、『商業施設・SC のテナント契約をめぐるリスク管理実践マニュアル』(綜合ユニコム・2010 年刊)のほか、『商業施設・SC の実践的出店契約書式&交渉実務マニュアル』(綜合ユニコム・2014 年刊)を上梓。




数量
[編集内容]
第1編 出店契約の基礎知識
1. デベロッパー・テナント間における契約関係の法的性格
 (1)借地借家法(借家法)の存在意義
 (2)借地借家法における借家人保護のための基本的枠組み
 (3)「正当事由」の判断基準
 (4)「正当事由」の判断手法
 (5)ある裁判例にみる正当事由の争い方
 (6)借地借家法の強行法規性
 (7)賃貸人の解除権の制限
 (8)まとめ
2. 借地借家法の適用があるテナント契約、適用がないテナント契約の峻別基準
 (1)「建物性」が認められないテナントには借地借家法の適用がないこと
 (2)建物性が肯定される場合の借地借家法の適用の有無
 (3)ケース貸し・ボックス貸し
 (4)区画貸し(床貸し)
 (5)マーケット式店舗の場合
 (6)ショッピングセンター(SC)における賃貸借
 (7)駅構内等の売店契約(キオスク等)の場合
 (8)一時使用賃貸借契約
 (9)売上仕入契約
 (10)販売代行契約
 (11)まとめ
3. 定期借家契約
 (1)定期借家制度が創設された経緯
 (2)定期借家契約の特徴

第2編 定期借家契約の法的留意点
1. はじめに
2. 事前説明の落とし穴

 (1)「事前説明」手続きの趣旨
 (2)事前説明の時期(「あらかじめ」の意義)
 (3)事前説明書にはどういった事項を記載する必要があるのか
 (4)テナントから定期借家には正当事由や法定更新の制度の適用がないとは
   どういうことかと質問を受けた場合、どこまで回答する義務があるのか
 (5)事前説明書には決まった書式はあるのか
 (6)遠隔地のテナントに対してメールや電話で事前説明をすることの
   法的可否とリスク
 (7)事前説明をテナント説明会で一斉に行うことのリスク
 (8)事前説明書の賃貸借期間に「引渡日や開店日から5年」といった
   記載をすることのリスク
 (9)テナントからの受領印が押されていない事前説明の効力
 (10)事前説明書の受領印はテナントの代表取締役印である必要があるか、
   それとも説明を受けた担当者から押印をもらうべきなのか
 (11)事前説明書にテナントの受領印をもらった後、原本の返還を受けた
   場合も借地借家法38条2項の「交付」に該当するか
 (12)テナントと面談した際に交付した事前説明書の賃貸借期間等については
   ○○と空欄になっているものの、口頭では賃貸人が明確に期間を説明し、
   その後、空欄部分を埋めた説明書と本契約書をテナントに郵送して、
   いずれにも押印されて返送されてきた場合の事前説明の効力
 (13)不動産仲介業者の重要事項説明と38条2項の事前説明は兼ねることが
   できるか
 (14)定期借家予約契約締結に先立って事前説明手続きを行えば、
   本契約締結の前に再度事前説明する必要はないか
 (15)再契約の際にテナントから事前説明手続き不要と言われて省略した
   場合の法的効果
3. 事前説明以外の落とし穴
 (1)テナントの要望を受けて「新契約を締結する」あるいは「新契約締結に
   ついて協議する」旨の文言を挿入することの適否と限界点
 (2)定期借家契約の本質に反する特約は法的に有効か(当該特約が無効に
   なるのか、それとも定期借家契約が無効になり無契約状態となるのか、
   あるいは普通借家とみなされるのか)
 (3)協議の席において、期間満了後も再契約を締結する予定であると説明
   することのリス ク
 (4)賃貸借期間を延長する旨の合意を取り交わすことのリスクとそれを
   避けるための手 法
 (5)契約の始期を前倒しすることによるリスクと手法
 (6)契約の始期(引渡日)を遅らせることによるリスクと手法
 (7)再契約の際に、初回の契約書のひな型をそのまま用いることのリスク
 (8)再契約の際に、敷金を新たに差し入れさせる必要があるか
 (9)売上仕入契約や一時使用契約を締結しているテナントとの間で、
   同契約を定期借家契約に切り替えることは、従来の契約が借地借家法の
   適用のある賃貸借契約であることを自認することにつながらないか
 (10)契約期間終了前に、テナントから再契約の要請が出てきた場合の
   対処方法とリスク
 (11)契約終了後、テナントの施した内装部分を賃貸人が買い取る旨の
   特約のリスク
 (12)定期借家契約性を脅かす瑕疵を治癒する方法
 (13)定期借家契約の終了時期を守らないテナントに対する対抗手段
 (14)転貸を承諾することによるリスク
 (15)転貸と業務委託
 (16)民事再生の事業譲渡における民法612条の適用問題
 (17)区画を増床する場合、減床する場合の対処法
 (18)出店契約に付随して締結する倉庫使用契約についての留意点
 (19)本契約締結後、一斉開業までにB工事やC工事の工事契約を締結して
   くれないテナントに対する対処方法
4. 定期借家契約についてのまとめ

第3編 出店契約交渉時の留意事項
1. 商業施設・SCの出店契約書の特徴
2. 契約の特殊性について

 (1)契約の趣旨(ひな型第2条)
 (2)テナントへの対応
3. 出店場所について
 (1)出店場所の面積変更(ひな型第1条2項)
 (2)テナントへの対応
4. 賃料条項について
 (1)賃料の不減額(ひな型第8条)
 (2)テナントへの対応
 (3)賃料増額請求の具体的方法
5. リニューアル協力義務条項について
 (1)リニューアル協力義務(ひな型第14条)
 (2)テナントへの対応
6. 中途解約金条項について
 (1)本契約の中途解約(ひな型第25条)
 (2)中途解約金条項の法的効力(判例の変遷)
 (3)中途解約金条項の合理的解釈について
 (4)中途解約金条項とテナントの破産
7. テナントからの中途解約禁止条項について
 (1)中途解約禁止特約の効力
 (2)中途解約禁止特約の下で中途解約が認められる場合の具体的な
   違約金の考え方
8. デベロッパーからの中途解約条項の検討
9. 解除条項について

 (1)無催告解除(ひな型第26条)
 (2)テナントへの対応
10. 共益費の負担について
 (1)共益費の負担(ひな型第7条5項)
 (2)テナントへの対応
 (3)公平負担の原則
11. 取扱品目・商品の制約について
 (1)使用目的の制約(ひな型第4条)
 (2)テナントへの対応
 (3)ひな型第4条3項について
12. テナントの囲い込み条項について
 (1)近隣出店制約条項(ひな型第16条6号)
 (2)テナント囲い込み条項の問題点
13. 反社会的勢力排除条項について
 (1)乙の表明・保証(ひな型第12条)
 (2)テナントへの対応
14. 営業管理規則について
 (1)規則の遵守等(ひな型第11条)
 (2)営業管理規則の変更権
 (3)営業管理規則違反と罰則金
15. 他の出店者に対する要請について
 (1)他の出店者に対する営業規制
 (2)他の出店者の出店状況に起因する要請
16. 契約交渉時の注意点

第4編 出店確認書の留意点
1. 本契約締結までの一般的流れと出店確認書の位置づけ
2. 本契約締結前にドタキャンされることによるリスク
3. 出店確認書の法的効果
4. 出店確認書の限界
5. 出店確認書の違約金の額の制約

 (1)出店確認書で定められる違約金の制限
 (2)違約金規定の合理性
6. 引渡日が決まっておらず、2017年秋引渡しとだけ記載された
 出店確認書でも違約金を請求できるか
7. 賃料水準も記載されていない募集要項と、これで申し込む旨が記載された
 入店申込書の法的意味


第5編 リニューアルに基づく区画移転・明渡しの方法
1. リニューアルコンセプトの重要性
 (1)リニューアルコンセプトの意義
 (2)リニューアルコンセプトの策定
2. リニューアルと賃貸人からの債務不履行解除・中途解約
 (1)リニューアル協力義務の存在
 (2)賃貸人からの債務不履行解除
 (3)リニューアル協力義務条項に基づく中途解約
3. リニューアルと定期借家契約
 (1)実施時期を契約終期に合わせること
 (2)実施時期を契約終期にできない場合の対処法
4. リニューアルと普通借家契約(正当事由)
 (1)協力義務違反が更新拒絶の正当事由を構成するか
 (2)いったん提示したコンセプトプランを変更することが正当事由に
   影響を与えるか
 (3)ゾーニング変更戦略
 (4)テナントが団体交渉に持ち込んできた際の切り崩し方
 (5)退店を求める際の立退料
 (6)リニューアルに基づく移転・退店交渉の実際の解決事案
 (7)リニューアル計画の実施が先延ばしまたは白紙撤回となった場合
5. テナントが区画移動には応じる代わりに休業補償を要求してきた場合の
 交渉方法

 (1)そもそもテナントの休業損害を補償する義務がデベロッパーにあるか
 (2)休業補償として法的に認められる範囲
 (3)交渉の進め方
6. 明渡しの実効性を担保するための手法(即決和解)
 (1)判決によらない執行手段(債務名義)の取得
 (2)即決和解の手続き
 (3)即決和解を申し立てるまでのテナントとの交渉

第6編 契約終了における問題
1. 原状回復工事に代わる金額合意をした場合の問題点
 (1)履行に代わる原状回復合意
 (2)居抜きで後継テナントに賃貸し、スケルトン工事等も当該後継
   テナントに負わせる場合の考え方
2. SCの閉鎖における問題
 (1)普通借家契約の場合
 (2)定期建物賃貸借契約の場合


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