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幅広い用途で活用可能な事業用定期借地権と居住用で活用できる一般定期借地権の
基本的な実務知識から、中途解約、契約切替時トラブルを回避するための再契約・地代設定・減額交渉時等における留意点を徹底解説!

[新版]事業用の定期借地権「契約書作成」と「トラブル対処」実務資料集

●A4判/縦型/106頁●定価63,000円+税●2017年5月11日発刊


【ご案内】
事業開発・再開発時に必須の実務知識
 「事業用定期借地権」を活用した様々な業態の開発事業や、「一般定期借地権」を活用したマンション事業、居住用シニア施設の開発案件が増加しています。また、1992年の定期借地権の創設から25年が経過し、創設当初に契約した事業用定期借地権の再契約案件も出てきました。
 事業用定期借地権と一口に言っても、契約期間が10年以上30年未満のものと30年以上50年未満のものとでは契約方式が異なるなど、様々な点において契約条項を作成する実務上のチェックポイントがあります。開発・再開発時には、こうした「事業用定期借地権」また「一般定期借地権」の基本的な法知識に加え、近年増加する中途解約や延長契約、賃料増減額、転貸方式の可否など、契約締結・更新時の各種トラブルを回避するための実践的な知識が求められてきます。
 本書では、事業用不動産を対象にした「事業用定期借地権」、「一般定期借地権」を基礎から解説するとともに、契約書作成時に押さえておくべきポイントやトラブルへの対処法を、具体的事例を踏まえて詳解しております。
 定期借地権の活用を検討されている開発事業者・土地所有者、不動産会社、鑑定実務に携わる方、金融機関のご担当者など、広く関連事業者の皆様にご購入をお薦めいたします。

【本書の特徴】
特徴 1 各類型の違いなど、事業用の定期借地権の基礎知識を図も多用してわかりやすく解説!
特徴 2 契約条項の作成において、とくに問題になりやすい要件を整理。契約書式例も掲載!
特徴 3 一般定期借地権を活用するマンション契約の留意点を提示!
特徴 4 具体的な判例からトラブルへの対処法を詳解!

【著者】
江口正夫 
海谷・江口・池田法律事務所 弁護士

東京大学法学部卒業。弁護士(東京弁護士会所属)。最高裁判所司法研修所弁護教官室所付、日本弁護士連合会代議員、東京弁護士会常議員、民事訴訟法改正問題特別委員会副委員長、(旧)建設省委託貸家業務合理化方策検討委員会委員、(旧)建設省委託賃貸住宅リフォーム促進方策検討委員会作業部会委員、NHK文化センター専任講師、不動産流通促進協議会講師、東京商工会議所講師等を歴任。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会理事。東京商工会議所経済法規委員。
主な著書は、『特殊担保の法律実務』、『大改正借地借家法Q&A』、『決定版・定期借地権』、『誰にもわかる借地借家法』、『定期借地権50問50答』、『地主から見た定期借地権付住宅分譲事業』等。



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[編集内容]
序章 定期借地権の法的特徴と経済的特徴
 1 定期借地権と普通借地権との違い
  (1)定期借地権の法的特徴
  (2)普通借地権の2つの特徴的な制度とそれがもたらす3つの現象
  (3)定期借地権と普通借地権との3つの決定的相違点
 2 定期借地権の事業への活用例


第1章 事業用に用いる定期借地権の基礎知識
1. 定期借地権設定契約の基礎知識
 1 定期借地権の3類型
 2 定期借地権設定契約3つの構成部分
 3 借地権を発生させるための条項
 4 借地権を定期借地権にするための条項

  (1)事業用定期借地権は2種類ある
  (2)事業用定期借地権以外の定期借地権の成立要件
 5 定期借地権の存続期間
2. 事業用定期借地権の基本
 1 立法当初の「事業用借地権」から平成20年の
   「事業用定期借地権」への4つの改正点
 2 事業用定期借地権の活用実態


第2章 契約条項作成における留意点
 1 契約書と覚書・合意書の使分けに関する注意点
 2 30年以上と30年未満の契約期間により異なる2つの契約方式

  (1)改正前の事業用借地権
  (2)改正後の事業用定期借地権
 3 契約における「目的」欄の記載の重要性
 4 事業用定期借地権の「非居住用」の要件と老人介護施設等の建築の可否

  (1)「事業の用に供する建物」とは
  (2)「専ら」事業の用に供する建物であること
  (3)「居住の用に供するものを除く」ものであること
 5 事業用定期借地権における一時金と前払地代方式
  (1)定期借地権における一時金
  (2)権利金と保証金
  (3)事業用定期借地権における一時金と前払地代方式
  資料1:前払地代の税務上の扱いに関する国土交通省の照会文書
  資料2:照会文書に添付された書式例
  資料3:国土交通省の照会に対する国税庁課税部長の回答書
 6 事業用の定期借地権の譲渡と保証金返還請求権の取扱い
  (1)譲渡承諾が必要となる定期借地権と譲渡承諾が不要な定期借地権
  (2)地主が事業用の定期借地権の譲渡を承諾しない場合の法的対応措置
  (3)事業用定期借地権を譲渡した場合の保証金返還請求権の帰趨
 7 事業用定期借地契約における転貸方式の可否
 8 中途解約の可否とペナルティの考え方

  (1)事業用定期借地権設定契約における解約権の存否
  (2)中途解約の要件を定める際の留意点
  (3)期間内(中途)解約の場合のペナルティ
 9 延長契約の可否と延長契約の契約方式
  (1)存続期間の定めに反した契約の有効性
  (2)事業用定期借地権における存続期間延長合意の可否
 10 契約満了時の措置
  (1)事業用定期借地権の存続期間満了時の措置
  (2)事業用定期借地権の終了と借地上建物の賃借人の借家権との関係
  (3)事業用定期借地権の終了時の借地上建物の買取りないしは無償譲渡
  参考:存続期間を30年とした事業用定期借地権原契約の基本書式
  参考:10年以上30年未満の当事者間で詳細な特約を付加した契約書式


第3章 定期借地権マンション契約の特殊性
 1 定期借地権マンションの分譲方式
 2 定期借地権マンションの契約方式
 3 準共有持分に関する合意
 4 準共有持分の分譲であることによる特殊性と債務不履行の場合の特例
 5 集合住宅であることによる原状回復条項の特殊性


第4章 ケーススタディで学ぶトラブルへの対処法
1. 事業用定期借地契約において居住用建物が建築された場合の処理
 1 事業用定期借地権の設定契約の有効性
 2 借地人が貸主に無断で居住用建物を建築した場合
 3 貸主が契約締結時から居住用建物を建築することを許容していた場合
 4 当初の事業用建物を契約途中で借地人が居住用建物に用途変更し、
   後日にこの事実が判明した場合
 5 貸主が現状を是認して以後も賃貸借契約を継続した場合
2.借地人の事業の経営悪化と地代減額請求の可否
 1 地代に関する基本的な考え方
 2 借地借家法の定める地代等増減額請求権

  【参考判例】
3. 借地人の破産と事業用定期借地権の処理
 1 借地契約と借地人の破産手続開始決定
 2 賃借人破産の場合の基本条文

  【参考判例−1】
  【参考判例−2】
 3 確認事項
  (1)地代の支払い
  (2)原状回復の要求
  (3)保証金の返還
4. 借地契約終了後の土壌汚染の発覚とその後の契約上の処理方法
 1 土壌汚染の原因者責任主義から所有者責任主義へ
 2 土壌汚染の原因者の確定
 3 土壌汚染が土地所有者へ与える影響

  〜土壌汚染対策法の規定による責任の有無〜
  【参考判例−1】
  【参考判例−2】
 4 事業用定期借地権設定契約における
   契約終了時に土壌汚染が判明した場合の具体的な処理の方法

5. その他の事例
 1 借地上建物の無断増改築がなされた場合の対応

  (1)借地上建物の増改築に関する基本的な考え方
  (2)増改築禁止特約が存在する借地契約
  ◆ 解除を認めた例(増改築が許容されなかった例)
  【参考判例−1】
  ◆ 解除が認められなかった例(増改築が許容された例)
  【参考判例−2】
  【参考判例−3】
  【参考判例−4】
 2 定期借地権と地主承諾書の取付
  〜地主の金融機関に対する事前通知義務違反の効力〜
  地主承諾書の有効性
  【参考判例】


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