| 序編 2020年を踏まえた商業施設の取り組み方 1．商業施設を取り巻く環境変化と事業機会 （1）はじめに （2）怖くない人口減少・少子高齢化 （3）消費者としてのインバウンドの増加 （4）高まる街歩きの機運～その中心としての商業施設 （5）消費に対する欲求の変化 （6）ブルーオーシャンを狙え 2．ネットショップに負けない施設づくり ～ショッピングセンター（SC）からショッピングサロン（SS）へ （1）パブリックスペースの充実 （2）快適な客用環境演出 （3）最適なテナントミックス ～「モノ」と「コト」の融合も含めたベストミックス （4）その他留意事項 3．参考事例 （1）渋谷モディ （2）ラゾーナ川崎プラザ 4．総括～2020年に向けていまやるべきこと （1）施設を取り巻く立地環境を再認識する （2）共用環境の充実を心がける （3）「コト」消費を過度に追求しない （4）イベントの充実で賑わい性・コミュニティ性を高める （5）サロン化を図る 第1編 商業施設の昨今の賃貸条件 1．はじめに 2．エリア別にみた賃貸条件 3．業態別にみた賃貸条件 4．業種別にみた賃貸条件 5．不動産証券化＝不動産の金融商品化による影響 6．もはや常識となりつつある定期借家契約 （1）定期借家契約の内容 （2）賃料設定を含めた実際の契約条件の傾向 （3）定期借家契約のメリットと課題 7．競合激化・デフレ脱却局面における賃料設定の考え方 8．小売業界及びテナント賃料水準の今後 第2編 商業施設開発の留意点 1．不動産としてみた場合の商業施設の特徴 ――テナント賃料の源泉は売上高 2．売上高を決める要因 3．競合環境の把握 4．商圏・顧客ニーズの把握 5．立地環境の把握 6．テナントニーズの把握 7．自施設のコンセプト策定 8．売上予測の方法 第3編 商業施設特有の事業計画策定時の考え方 1．事業策定の流れ 2．前提条件の整理 （1）面積についての整理 （2）階層効用比 （3）開業前経費 （4）工事区分 （5）試算条件の設定 3．事業計画策定のポイント ――設備投資と資金調達を中心に （1）設備投資 （2）資金調達 4．収入・支出の特徴 （1）収入 （2）支出 5．代表的な投資評価手法 （1）事業として捉えた場合の指標 （2）純投資事業と捉えた場合の指標 6．収益確保のための事業計画と資産価値評価の見直し方 （1）前提条件 （2）収入アップ策 （3）支出の適正化策 第4編 賃料設定の実務 1．デベロッパーからみた賃料設定 （1）賃料設定の実際 （2）既存施設リニューアルにおける事業評価手法 2．資金提供者（投資家、レンダー）からみた賃料設定 （1）投資家からみた賃料設定 （2）レンダーからみた賃料設定 3．テナントからみた賃料設定 （1）テナントが商業施設に支払う不動産関連経費 （2）テナント経費の分配構造 （3）テナントの支払い可能賃料 （4）テナントにおける業種・業態別の売上坪効率 （5）テナントにおける業種・業態別の粗利益率 （6）飲食業にみるFLコスト（材料・人件費）の考え方 4．類似事例からみた賃料設定 5．まとめ ［付録］テナント業種別のモデル事業計画からみる支払い可能賃料 共通条件 （1）金利 （2）減価償却 （3）税率（法人税率等） （4）用語の定義・計算式等 1．婦人服店 （1）業種特性 （2）事業計画設定条件 （3）事業計画評価 2．カジュアル衣料（SPA）店 3．書籍店 4．食品スーパー 5．西洋料理店（イタリア料理店） 6．エステティックサロン 付録プログラムの使い方 ・賃料設定＆判定シートでの設定 ・投資＆資金計画シートでの設定 ・収入＆支出計画シートでの設定 ・賃料設定＆判定シートでの判定 ・適正賃料の検討 ※本書は2013年刊『［新版］商業施設・SCのテナント賃料設定計算手法 マニュアル』を見直し、ディテールを最新版にしたものです。 |