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ヘルスケアアセット特有のリスク分析・評価手法を徹底詳解!
ヘルスケアREITの上場により、
有望な投資対象として注目が高まるヘルスケア施設の事業評価・投資判断のための実務書

ヘルスケア施設[高齢者住宅・病院]の投資リスク・事業評価資料集

●A4判/縦型/110頁●定価65,000円+税●2015年10月発刊


【発刊の狙い】
 超高齢化社会を迎えたわが国では、今後、大幅な供給不足が予測される高齢者向け住宅等のヘルスケア施設の整備が急務となっています。
 国の成長戦略として「日本再興戦略」(2013年6月閣議決定)では、民間投資の活性化が掲げられるとともに、「好循環実現のための経済対策」(同年12月閣議決定)では「ヘルスケアリートの上場推進等を通じたヘルスケア施設向けの資金供給の推進」などのヘルスケア施設の整備促進に向けた環境づくりが目指されています。
 こうしたなか、2014年11月、わが国初となるヘルケアREITが上場。その後2本のヘルケアREITが上場し、投資対象としてヘルスケア施設への注目がますます高まってきました。
 ヘルスケア施設は、今後も需要が高まっていくことや景気変動の影響を受けにくいという資産特性があることから安定的、魅力的な投資対象といえます。しかしながら一方で、介護保険制度の改正などのリスクやオペレーターの運営能力をいかに評価するかといったむずかしさがあるアセットです。
 本書では、オペレーショナルアセットのなかでもAM手法が独特といわれるヘルスケア施設(高齢者住宅・病院)について、事業評価に関する正しい評価手法やリスク分析、そのヘッジ手法やAMのあり方などについて詳解いたします。
 ヘルスケア施設の資金調達および投融資に関心の高い事業者ならびに投資ファンド・金融関連事業者の皆様にぜひともご購読をお薦めいたします。


【本書の特徴】
1 ヘルスケアアセット特有のリスク分析・評価手法を開示
2 豊富なサンプル書式によるドキュメンテーション、AM実務を詳解
3 アセットタイプ別のキャッシュフロー特性とデューデリジェンスのポイントを提示

【執筆・監修】
細見真司  デロイト トーマツ ファイナンシャルアドバイザリー合同会社
ライフサイエンス&ヘルスケア アドバイザー





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[編集内容]

第1章 ヘルスケア施設のマーケット環境
 1.ヘルスケアREITの上場の背景
  (1)医療・介護施設の市場環境
  (2)ヘルスケアアセットの証券化の経緯と規模
  (3)投資家の期待値とキャップレートの推移
  (4)上場ヘルスケアREITの概要と投資戦略

 2.ヘルスケアREITのガイドライン
  (1)策定の経緯
  (2)高齢者向け住宅を対象とするヘルスケアREITのガイドラインについて
  (3)病院等を対象とするヘルスケアREIT

 3.ヘルスケアREITのグローバル展望への課題
  (1)アメリカのヘルスケアREIT
  (2)アジアのヘルスケアREIT


第2章 ヘルスケアアセットの種別とリスク分析
 1.高齢者向け住宅
  (1)高齢者向け住宅の分類
  (2)リスクの類型

 2.病院等
  (1)病院の類型(医療機能による分類と特徴)
  (2)リスクの類型


第3章 ヘルスケアアセットのデューデリジェンスと情報開示
 1.不動産デューデリジェンス
  (1)主な情報収集
  (2)確認する主な内容
  (3)高齢者向け住宅の注意点

 2.高齢者向け住宅のビジネスデューデリジェンス
  (1)有料老人ホーム
  (2)サービス付き高齢者向け住宅

 3.オペレーターからの情報開示と資料リクエスト
  (1)最低限必要なヘルスケアアセットのデューデリジェンス
  (2)情報の取得方法
  (3)物件取得時における最低限の必要情報

 4.オフバランス型と開発型デューデリジェンス

 5.病院等の事業デューデリジェンス手法
  (1)投資対象としての病院事業の特性
  (2)事業価値評価の視点


第4章 オペレーターのキャッシュフロー分析とバリュエーション手法
 1.高齢者向け住宅
  (1)施設タイプ別のキャッシュフロー特性
  (2)不動産キャッシュフローとオペレーションキャッシュフローの分析
  (3)物件評価の手法
  (4)キャッシュフロー分析の主要3項目
  (5)マスターリース賃料負担力の判定

 2.病院等の評価について
  (1)病院の収益及び費用の基本構造
  (2)収支分析の基本的アプローチ
  (3)病院経営管理指標による費用のベンチマークについて


第5章 マスターリース契約のドキュメンテーション手法
 1.マスターリース契約書上の手法とモニタリング
  (1)契約書上の手法
  (2)モニタリング(運営状況の開示)

 2.ステップイン
  (1)ステップイン(オペレーターへの経営指導)

 3.バックアップ
  (1)バックアップ(バックアップ・オペレーターの選定)

 4.キックアウトとリプレイス
  (1)キックアウトとリプレイス(オペレーターチェンジ)
  (2)原状回復

 5.入居一時金の保全措置
  (1)入居一時金の保全措置(バックアップリザーブ)

 6.マスターリース契約の特約事項
  (1)バックアップリザーブ
  (2)情報開示(モニタリング)
  (3)経営指導(ステップイン)
  (4)契約の解除(キックアウト)
  (5)明渡し(リプレイス)
  (6)表明保障
  (7)ドキュメントリスト(開発案件、信託受益権化、合同会社)

 7.ヘルスケアアセットの担保処分の考え方

 8.病院不動産の場合のコベナンツとモニタリング
  (1)ファイナンシャルコベナンツの設定
  (2)モニタリング例
  (3)ペナルティ条項の例


第6章 ヘルスケアアセットのAM手法
 1.アセットマネジメントの実務
  (1)月次管理の実務とマンスリーレポートの必要項目
  (2)法定報告事項
  (3)オペレーターからの報告事項
  (4)コベナンツヒットによるオペレーターとの交渉方法

 2.開発型に取り組む際の実務とポイント
  (1)開発型案件で注力すべきデューデリジェンス項目

 3.ヘルスケアアセットの投資判断ポイント
  (1)現地調査の準備
  (2)投資診断のポイント


関連資料
 資料1 シニアレジデンスのスキーム
 資料2 有料老人ホーム設置運営標準指導指針


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