| 第1編 倉庫・物流施設市場の業界動向と今後の展望 1. 物流施設にかかる各マーケットの動向 （1）物流施設を取り巻く環境のこれまでの動向 （2）物流施設賃貸マーケットの動向 （3）物流施設の開発と素地売買マーケットの動向 （4）物流施設売買マーケットの動向 2. 物流施設マーケットの将来予測 （1）物流施設賃貸マーケットの将来予測 （2）物流施設売買マーケットの将来予測 第2編 倉庫・物流施設の開発投資 1. 物流施設の事業特性 （1）物流施設の性質 ①物理的な側面 ②法的な側面 ③経済的な側面 （2）物流施設市場の足跡と現況分析の考え方 ①物流のアウトソーシングがドライバーとなった局面（1977～1997年） ②物流のオフバランスがドライバーとなった局面（1998～2007年） ③インターネット通販がドライバーとなった局面（2007年～現在） ④2015年、次のドライバーは？ （3）物流施設の事業リスク ①物流業界は決して楽観的な局面ではない ②既存稼働物件の取得が難しく、開発型の物件取得にならざるを得ない状況 ③物流施設におけるノンリコースレンダーの融資姿勢は依然厳しい ④レジデンシャルやオフィスと異なり、需給バランスの判断が難しい 2. 物流施設の開発時の留意点 （1）開発における立地選定のポイント ①後背人口との相関性 ②荷主企業の物流拠点選定のポイント ③首都圏の物資流動の実態 ④港湾関連法・土壌汚染対策法といった倉庫・物流施設に独特の法規制 （2）ハードウェア上のポイント 第3編 倉庫・物流施設の賃料と価格の決定メカニズム 1. 賃料のメカニズム（賃貸マーケット） （1）賃料の決定メカニズムと実務的アプローチ ①マルチテナント型 ②BTS型 ③付加設備賃料（冷凍冷蔵設備） ④地代 ⑤広大な敷地上の小規模施設 （2）賃料の鑑定評価的アプローチ ①コストアプローチ：積算法 ②マーケットアプローチ：賃貸事例比較法 ③インカムアプローチ：収益分析法 （3）賃料のヘドニック分析 2. 価格のメカニズム（売買マーケット） （1）価格の決定メカニズムと実務的アプローチ ①収益物件 ②開発素地 （2）価格の鑑定評価的アプローチ ①コストアプローチ（原価法） ②マーケットアプローチ ③インカムアプローチ （3）純収益の査定 ①賃料収入 ②稼働率／空室損失相当額／賃貸募集費用 ③修繕費・資本的支出（Capital Expenditure, CapEx） （4）利回りの査定 ①基本立地利回り ②還元利回りを決定する要因 （5）金融危機前から直近までの利回りの動向 ①取引利回りの動向 ②期待利回りの動向 ③鑑定評価上の利回りの動向 （6）オフィスとの利回り格差 ①将来の賃料上昇期待の違い ②減価償却負担の違い 第4編 倉庫・物流施設の事業指標・投資評価 1. 物流施設の新規開発における事業指標 （1）各種調査・レポートの結果 ①不動産証券化協会「不動産私募ファンド実態調査」 ②CBRE「Quarterly Survey Japanese Real Estate Investment」 （不動産投資に関するアンケート） ③日本不動産研究所「不動産投資家調査」 ④一五不動産情報サービス「物流施設の不動産市況に関するアンケート調査」 ⑤三井住友トラスト基礎研究所「不動産私募ファンドに関する実態調査」 ⑥都市未来総合研究所「ReiTREDAを用いた分析レポート」 ⑦日本ロジスティクスフィールド総合研究所 「物流不動産の動向と今後の見通し（2015年5月） ～「供給スピード違反が与えるインパクト」～ ⑧野村不動産投資顧問「首都圏物流施設マーケット動向調査」 ⑨日本政策投資銀行の調査研究レポート ⑩日本銀行「わが国企業の物流機能の強化に向けた取り組み」 （2）収支計画の実際 ①建築費の想定 ②賃料、その他の収入の想定 ③建物管理費用の想定 ④PMフィーの想定 ⑤水道光熱費の想定 2. 事業指標・投資評価の検証の仕方――J-REITの公開情報に基づく分析 第5編 関連資料 1. 主要湾岸地区の港湾法に基づく分区指定、港湾労働法に基づく指定区域 東京港港湾地区分区指定 東京港港湾労働法指定区域 横浜港港湾地区分区指定 川崎港港湾地区分区指定 横浜港（川崎港）港湾労働法指定区域 名古屋港港湾地区分区指定 名古屋港港湾労働法指定区域 大阪港港湾地区分区指定 大阪港港湾労働法指定区域 神戸港港湾地区分区指定 神戸港港湾労働法指定区域 2．関連法令 基本法令 都市計画法第34条第12号の規定による開発許可の例（日高市） 都市計画法第34条第14号の規定による開発許可の例（さいたま市） 都市計画法第43条第1項の規定による許可の例（川越市） |