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好評発売中!
投資意欲が拡大する倉庫・物流施設の
開発・運用・管理、投資判断のための
事業評価手法を網羅した待望の実務書!

倉庫・物流施設の開発投資・事業評価資料集

●A4判/縦型/104頁●定価63,000円+税●2015年7月17日発刊


不動産事業として安定した賃料を生む倉庫・物流施設。
近年は収益不動産として注目され、
プライベートファンドやJ-REITの
ポートフォリオにも組み込まれて投資が活発化!

【本書の特徴】
特徴1 進化する物流不動産の市場環境と市場ニーズを踏まえ、各マーケットの最新動向と将来予測を掲載
特徴2 物流施設の開発投資にフォーカスし、施設の性質や事業リスクから開発時の留意点に言及
特徴3 「賃貸・売買」マーケットの特性と、「賃料・価格」における決定メカニズムを徹底開示
特徴4 物流不動産投資における利回りの見方と、J-REIT情報分析による指標と投資評価の検証の仕方を収録

【発刊の狙い】
インフラファンドの創設により、倉庫・物流施設はプライベートファンドやJ-REITのポートフォリオにも組み込まれるなど、不動産投資事業における有望なアセットとして注目を集めています。さらに近年では、長期で安定した賃料が見込まれることから、国内の大手不動産企業の参入が相次ぐだけでなく、長期保有を目論む海外投資家や投資・開発に関連する海外プレーヤーの参入も増加しています。
本書では、投資意欲が高まる倉庫・物流施設の「各マーケットの動向」「賃貸・売買マーケットの将来予測」を整理したうえで、開発投資にフォーカスした「事業特性」「開発時の留意点」を詳解。さらには倉庫・物流施設における「賃料設定」「売買価格算出」のメカニズムを解明したうえで、倉庫・物流施設の「事業指標」「投資評価」の検証の仕方を開示いたします。
倉庫・物流施設が収益不動産として注目されるなか、開発・運営を行う事業関係者はじめ、金融・投資関係者など事業評価ノウハウを求める方のための実務資料として、関連事業者の皆様にぜひともご購読をお薦めいたします。

【著者】
■第1編、第3編、第5編
 佐久間 譲治

 一般財団法人 日本不動産研究所 証券化部 主任専門役 インダストリアル専門チーム チーフ

■第2編、第4編
 池田 洋

 レッドウッド・グループ・ジャパン株式会社 アセットマネージャー&マーケットリサーチ




数量
[編集内容]
第1編 倉庫・物流施設市場の業界動向と今後の展望
1. 物流施設にかかる各マーケットの動向
 (1)物流施設を取り巻く環境のこれまでの動向
 (2)物流施設賃貸マーケットの動向
 (3)物流施設の開発と素地売買マーケットの動向
 (4)物流施設売買マーケットの動向
2. 物流施設マーケットの将来予測
 (1)物流施設賃貸マーケットの将来予測
 (2)物流施設売買マーケットの将来予測

第2編 倉庫・物流施設の開発投資
1. 物流施設の事業特性
 (1)物流施設の性質
  @物理的な側面
  A法的な側面
  B経済的な側面
 (2)物流施設市場の足跡と現況分析の考え方
  @物流のアウトソーシングがドライバーとなった局面(1977〜1997年)
  A物流のオフバランスがドライバーとなった局面(1998〜2007年)
  Bインターネット通販がドライバーとなった局面(2007年〜現在)
  C2015年、次のドライバーは?
 (3)物流施設の事業リスク
  @物流業界は決して楽観的な局面ではない
  A既存稼働物件の取得が難しく、開発型の物件取得にならざるを得ない状況
  B物流施設におけるノンリコースレンダーの融資姿勢は依然厳しい
  Cレジデンシャルやオフィスと異なり、需給バランスの判断が難しい
2. 物流施設の開発時の留意点
 (1)開発における立地選定のポイント
  @後背人口との相関性
  A荷主企業の物流拠点選定のポイント
  B首都圏の物資流動の実態
  C港湾関連法・土壌汚染対策法といった倉庫・物流施設に独特の法規制
 (2)ハードウェア上のポイント

第3編 倉庫・物流施設の賃料と価格の決定メカニズム
1. 賃料のメカニズム(賃貸マーケット)
 (1)賃料の決定メカニズムと実務的アプローチ
  @マルチテナント型
  ABTS型
  B付加設備賃料(冷凍冷蔵設備)
  C地代
  D広大な敷地上の小規模施設
 (2)賃料の鑑定評価的アプローチ
  @コストアプローチ:積算法
  Aマーケットアプローチ:賃貸事例比較法
  Bインカムアプローチ:収益分析法
 (3)賃料のヘドニック分析
2. 価格のメカニズム(売買マーケット)
 (1)価格の決定メカニズムと実務的アプローチ
  @収益物件
  A開発素地
 (2)価格の鑑定評価的アプローチ
  @コストアプローチ(原価法)
  Aマーケットアプローチ
  Bインカムアプローチ
 (3)純収益の査定
  @賃料収入
  A稼働率/空室損失相当額/賃貸募集費用
  B修繕費・資本的支出(Capital Expenditure, CapEx)
 (4)利回りの査定
  @基本立地利回り
  A還元利回りを決定する要因
 (5)金融危機前から直近までの利回りの動向
  @取引利回りの動向
  A期待利回りの動向
  B鑑定評価上の利回りの動向
 (6)オフィスとの利回り格差
  @将来の賃料上昇期待の違い
  A減価償却負担の違い

第4編 倉庫・物流施設の事業指標・投資評価
1. 物流施設の新規開発における事業指標
 (1)各種調査・レポートの結果
  @不動産証券化協会「不動産私募ファンド実態調査」
  ACBRE「Quarterly Survey Japanese Real Estate Investment」
   (不動産投資に関するアンケート)
  B日本不動産研究所「不動産投資家調査」
  C一五不動産情報サービス「物流施設の不動産市況に関するアンケート調査」
  D三井住友トラスト基礎研究所「不動産私募ファンドに関する実態調査」
  E都市未来総合研究所「ReiTREDAを用いた分析レポート」
  F日本ロジスティクスフィールド総合研究所
   「物流不動産の動向と今後の見通し(2015年5月)
    〜「供給スピード違反が与えるインパクト」〜
  G野村不動産投資顧問「首都圏物流施設マーケット動向調査」
  H日本政策投資銀行の調査研究レポート
  I日本銀行「わが国企業の物流機能の強化に向けた取り組み」
 (2)収支計画の実際
  @建築費の想定
  A賃料、その他の収入の想定
  B建物管理費用の想定
  CPMフィーの想定
  D水道光熱費の想定
2. 事業指標・投資評価の検証の仕方――J-REITの公開情報に基づく分析

第5編 関連資料
1. 主要湾岸地区の港湾法に基づく分区指定、港湾労働法に基づく指定区域
 東京港港湾地区分区指定
 東京港港湾労働法指定区域
 横浜港港湾地区分区指定
 川崎港港湾地区分区指定
 横浜港(川崎港)港湾労働法指定区域
 名古屋港港湾地区分区指定
 名古屋港港湾労働法指定区域
 大阪港港湾地区分区指定
 大阪港港湾労働法指定区域
 神戸港港湾地区分区指定
 神戸港港湾労働法指定区域
2.関連法令
 基本法令
 都市計画法第34条第12号の規定による開発許可の例(日高市)
 都市計画法第34条第14号の規定による開発許可の例(さいたま市)
 都市計画法第43条第1項の規定による許可の例(川越市)


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