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病院・高齢者住宅等のデューデリジェンスのポイントと進め方を、
豊富な実績とデータから具体的に解説!
M&A、事業再生、投融資判断、事業価値算定

病院・高齢者住宅の事業評価・デューデリジェンス資料集

●A4判/横型/170頁●定価65,000円+税●2015年1月5日発刊

事業評価・デューデリジェンスの実践書!
ヘルスケアリート創設を機に「病院・高齢者住宅等」のデューデリジェンス(DD)が改めて注目されています。こうした不動産流動化のためのDDが注目される一方、制度改正や競合激化で不振施設が増加、M&Aや事業再生のための需要も相変わらず多くみられます。また、昨今では複合開発施設へのテナントニーズも高く、誘致にあたってのDDも行なわれるなど、その必要性は高まっています。
本書では、病院・高齢者住宅等の事業性を適正評価するための手法について、「運営」「財務」「法務」「物件」の4視点からそれぞれ専門実務家が実例をもとに具体的に解説いたします。
現在の事業環境に合わせ、M&AのためのDDやリート・ファンド等のビークルへの組入れ、・資産流動化のためのDDと多角的な視点も取り入れました。
投融資に携わる金融機関のご担当者、M&A、事業再生を目指す病院・高齢者住宅等の経営者様、投資対象としての関心のある方など、広く関連事業者の皆様にご購入をお勧めいたします。

【本書の特徴】
病院・高齢者住宅等のデューデリジェンスのポイントと進め方を実例やデータから具体的に詳解!
「運営」「法務」「財務」「物件」の4視点から豊富な実績をもつ各専門実務家が徹底解説!
M&Aの場合、リート・ファンド等への組入れ・不動産証券化の場合のポイントを提示!
↓↓↓
病院・高齢者住宅等のデューデリジェンス手法を詳解いたします。

【執筆者】
第1〜3章 小松 大介 (株)メディヴァ 取締役 コンサルティング事業部長
第4章 新保 勇一 西村あさひ法律事務所 弁護士
第5章 牧 健太郎  牧公認会計士・税理士事務所 所長 公認会計士・税理士
第6章 清水 博 再生計画研究所 研究所代表




数量
[編集内容]
第1章 病院と介護施設を取り巻く状況と動向
  〜医療と介護の連携

 1. 国民医療費・介護費とその変化
 2. 日本の人口変化と医療・介護ニーズの変化
 3. 医療施設とその経営
 4. 介護施設とその経営
 5. 医療制度改革の概要
 6. 介護制度改革の概要


第2章 病院のオペレーティングデューデリジェンスの手法
 1. 医療機関経営の特徴とデューデリジェンスのポイント
  (1)投資先行、固定費型のビジネス
  (2)診療報酬という仕組み(統制された単価)
  (3)患者数と職員数の密接な関係
  (4)経営の自由度の少なさと、事業運営のポイント
  (5)事業選択による収支構造の違い
 2. 病院の基本情報
  (1)経営形態
  (2)関連施設
  (3)所在地、アクセス
  (4)診療科目
  (5)病床数
  (6)医療機器
  (7)その他サービス
  (8)売上高と負債総額
  (9)主な臨床指標
 3. 市場と競合の分析
  (1)医療圏の人口、世帯
  (2)競合のリストアップと定性評価
  (3)予測される患者数の算定
 4. 財務の分析
  (1)収支(P/L)分析:事業別分解とベンチマーク
  (2)収支評価ツリー
 5. 患者の分析

  (1)病床稼働率と平均在院日数および入院単価、
     外来患者数と外来単価
  (2)患者属性分析
  (3)初診と再診、来院ルート・動機の分析
  (4)患者満足度調査の活用
 6. 職員の分析
  (1)施設基準からみた、医師・看護師数・その他職員数の
     チェック
  (2)常勤・非常勤比率と給与分析
  (3)職員ヒアリングの実施
  (4)従業員満足度調査の活用
 7. 業務の分析
  (1)レセプト分析
  (2)業務効率の調査
 8. 総合評価
 9. 事業計画の策定
  (1)事業計画シナリオの作成
  (2)事業計画評価
 10. まとめ
 11. M&Aを行う場合、リート・ファンド等に組み入れる場合の
   各ポイント
  (1)M&Aを行う場合
  (2)リート・ファンド等に組み入れる場合


第3章 高齢者住宅のオペレーティングデューデリジェンスの手法
 1. 高齢者住宅経営の特徴とデューデリジェンスのポイント
  (1)高齢者住宅の種類
  (2)収支構造
  (3)高齢者住宅の経営上の特徴
 2. 市場と競合の分析
  (1)商圏の人口、世帯
  (2)競合施設の把握
 3. 財務の分析
 4. 利用者の分析

  (1)入居率・入居者数の推移
  (2)来所ルートの分析
  (3)属性
 5. 職員の分析
  (1)人員配置・人件費の分析
  (2)勤続年数
  (3)スタッフヒアリングの実施
 6. 業務の分析
  (1)介護レセプト分析(介護保険)
  (2)実地検査指導事項票の確認(介護保険)
  (3)業務改善の整理と評価
 7. 総合評価
 8. 事業計画の策定

  (1)事業計画シナリオの作成
  (2)事業計画評価
 9. まとめ
 10. M&Aを行う場合、リート・ファンド等に組み入れる場合の
   ポイント


第4章 法務デューデリジェンスの手法
T. 病院
 1. 医療法人制度の概要

  (1) 医療法人の種類
  (2) 医療法人の組織・ガバナンス
  (3) 医療法人に関する諸規制
 2. 医療法人の法務デューデリジェンスにおける留意点
  (1)医療法人のM&Aのスキーム
  (2)法務デューデリジェンスにおける検討項目
  (3)法務DDにおける検討資料
  (4)法務デューデリジェンスにおける留意点
U. 高齢者住宅
 1. 高齢者住宅に関する法規制の概要

  (1)高齢者住宅の種類
  (2)サービス付き高齢者向け住宅
 2. 高齢者住宅の法務デューデリジェンスの留意点


第5章 財務デューデリジェンスの手法
T. 会計基準
 1. 基本的な財務情報
 2. 開設主体ごとの会計基準
  (1)非上場企業の会計ルール
  (2)所得税計算に関する各種ルール
  (3)法人税計算に関する各種ルール
  (4)社会福祉法人の会計基準
  (5)病院会計準則
U. M&Aプロセスと財務デューデリジェンス
 1. M&Aのプロセス
 2. プレディール段階の財務デューデリジェンス
 3. ディール検討段階の財務デューデリジェンス
 4. ポストディール段階のモニタリング
V. 財務デューデリジェンスの具体的手続き
 1. 外部情報の分析

  (1)制度環境
  (2)競合環境
  (3)信用調査情報
  (4)業界ポジション等
 2. 内部情報の分析
  (1)会計方針等
  (2)損益計算書
  (3)貸借対照表
  (4)キャッシュフロー計算書
  (5)定性的情報
 3. 将来キャッシュフロー獲得能力の評価
W. バリュエーション(価格算定)
  (1)簿価純資産方式
  (2)時価純資産方式
  (3)DCF方式
X. クロージング
 1. M&Aスキームと売り手の課税関係

  (1)出資持分譲渡に係る課税関係
  (2)役員退職金に係る課税関係
  (3)不動産譲渡に係る課税関係
 2. M&Aスキームと買い手の課税関係
  (1)被買収対象法人に増資
  (2)被買収法人への資金貸付
  (3)金融機関から借入れ
  (4)医療法人・社会福祉法人の特徴
Y. 不動産証券化と財務デューデリジェンス
 1. 医療介護施設関連不動産の証券化
 2. 不動産証券化における財務デューデリジェンスの留意点



第6章 物件デューデリジェンスの手法
はじめに
T. 医療・介護施設における物件デューデリジェンス
 1. 医療・福祉施設のエンジニアリングレポートの役割と重要性

  (1)医療・介護施設のエンジニアリングレポートの位置づけ
  (2)不動産鑑定とエンジニアリングレポート
  (3)リスクの定量化の視点
 2. エンジニアリングレポート作成業務
  (1)エンジニアリングレポート作成業務の内容と前提条件
  (2)業務範囲
  (3)エンジニアリングレポートの重点ポイント作成業務の流れ
  (4)エンジニアリングレポートの有効期間
 3. 施設品質評価・維持保全コストにおける経営的視点
  (ファシリティマネジメント)

 4. 施設評価
  (1)評価項目
  (2)JCIについて
U. 物件状況調査
 1. 建物状況調査

  (1)建物に関する個別的要因について
 2. 医療機器の状況調査
  (1)医療法における医療施設の類型
  (2)医療機器の分類
 3. 遵法性調査
  (1)建築関連法規
  (2)高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律
    (バリアフリー法)
 4. 維持保全コスト(ファシリティマネジメントコスト)
  (1)ライフサイクルマネジメントの視点
  (2)維持保全管理のポイントからみる機会損失
     (維持保全リスク)
 5. 更新・改修計画(修繕・更新費用の算出)
  (1)更新・改修の背景
  (2)劣化状況の把握
  (3)資料・ヒアリングの重要性とポイント
  (4)劣化状況調査
  (5)緊急・短期修繕更新費用
 6. 長期修繕計画書
  (1)資産管理計画に基づき策定された長期修繕計画の確認
  (2)資産価値の向上を目的とした改修計画の確認
    (戦略的CAPEX)
  (3)建物の省エネルギーと耐久性向上による維持保全費の低減
  (4)長期修繕計画の作成と留意点(外構・インフラ設備を除く)
 7. 再調達価格
  (1)鑑定評価と再調達価格
  (2)再調達価格
  (3)建物再調達価格の算出手法
V. 建物・環境リスク評価
 1. 不動産鑑定評価ならびに宅地建物取引における重要事項説明
 2. 医療性廃棄物

  (1)医療性廃棄物
 3. アスベスト
  (1)アスベストの用途および使用された建築資材・期間
  (2)建物の構造によるアスベスト使用の可能性
  (3)アスベスト調査フェーズT
 4. PCB(ポリ塩化ビフェニル)
  (1)PCBの特性とPCB特措法
  (2)低濃度PCB汚染について
  (3)PCBと不動産価格
 5. その他の環境リスク
 6. 土壌汚染リスク評価

  (1)不動産鑑定評価基準へのスコープ・オブ・ワークの
     概念の導入
  (2)土壌汚染対策法の目的
  (3)土壌汚染の可能性フェーズT
 7. 地震リスク診断(PML)
  (1)PMLとは
  (2)耐震補強と資産評価の関係・位置づけ
W. 物件デューデリジェンスの今後─終わりにかえて
 1. 医療・介護を取り巻く環境と評価における視点
 2. グローバル化・環境的側面の視点


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