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ビジネス・観光需要、インバウンドの回復から、都心部のホテル稼動は上昇傾向に。
時流に沿ったホテル事業の契約形態から収益分析、賃料設定まで。
ホテル投資、新規開発のための経営指標を徹底解説!


[新版]
ホテルの[適正賃料算出]と[契約改定&収益分析]実務資料集


●A4判/縦型/120頁●定価35,000円+税●2014年3月31日発刊

【執筆・監修】
 デロイト トーマツ ファイナンシャルアドバイザリー株式会社


【ご案内】
 ビジネス需要、観光需要、インバウンドの回復から、都心部のホテル稼動は上昇傾向にあります。また、2020年の東京オリンピック開催も決まり、インバウンドに対応するために宿泊施設の新規開発のニーズも出てくるなか、ホテルは注目ビジネスとなっています。
 こうしたなか、ホテル事業を行なっていくためには、環境の変化や、投資家、所有者、オペレーターなどそれぞれの立場でのホテル事業を見通したうえで、ホテルの事業分析ができる経営指標の把握や、ホテルの契約内容の見直し、賃貸借契約ホテルにおける賃料改定の実務知識が重要となってまいります。
 本書は、既存ホテルの賃料改定、資産売却やリースに伴うホテルの賃料設定、新規ホテル開発などで直面する賃料の算定や契約条件をどう設定していくのか、その前提に必要なホテルの事業収益から経営指標(客室稼動率、ADR、RevPAR等)分析における実務を解説いたします。


【本書の特徴】
特徴1 収益分析のための指標(客室稼動率、ADR、RevPAR等)の理解と適正数値の見方を提示
特徴2 ホテル賃料決定までのプロセスと各段階での実務上の留意点、適正GOP水準の
考え方も含め、テナント側、オーナー側の目線から決定までのメカニズムを解説
特徴3 賃料改定のときに決める継続賃料の鑑定評価手法と具体的な計算例、賃料減額交渉の流れを提示。
特徴4 賃料改定・契約改定の裁判例から判決と着目すべき点を解説し、改定におけるポイントを探る
特徴5 実際のホテルに行なった賃貸借に関する調査から各ホテルタイプにおける契約実態を分析
↓↓↓
ホテルの投資・開発・収益分析に必要な指標を詳解




数量
[編集内容]

第T章 ホテルビジネスを取り巻く環境変化・経営課題
1. ホテルビジネスを取り巻く経営環境の実態
 (1)日本国内ホテルの営業動向
 (2)訪日外国人客の動向
 (3)成長著しい東南アジア諸国のマーケット
 (4)増え続けるホテル、減り続ける旅館
2. 投資環境の実態
 (1)大型化するM&A
 (2)全国ホテル売買事例データ一覧
3. 2020年東京オリンピック開催に伴う見通し
 (1)前開催国の状況について
 (2)東京オリンピック開催の影響について
4. 不動産オーナーと経営者、オペレーターの役割
 (1)基盤が脆弱な日本の宿泊産業
 (2)日本と海外にみる収益力の差
 (3)海外進出で国内外のニーズを掴む
 (4)ホテル業界の特性と今後取るべき経営戦略


第U章 ホテル事業収益分析の今日的な視点と手法
1. ホテルビジネスの事業特性
2. ホテル経営のストラクチャーと各ステークホルダーの課題
 (1)ホテル営業の3機能
 (2)ホテル営業の方式
3. 収益分析のための指標・収益構造の基礎理解、適正数値の見方
 (1)ホテルの収支構造
 (2)ホテルのKPI分析、ベンチマーク指標
   宿泊部門分析/競争力分析/料飲部門の分析指標/宴会部門・
   婚礼部門の分析指標/その他部門の分析指標/非配賦部門の分析指標
4. ホテルタイプ別でみた指標と事業構造、リターンの把握
 (1)ホテルタイプ別のGOP比率
 (2)アジアの主要都市におけるシティホテルの収益構造
   アジアの主要都市におけるシティホテルの収益構造/
   主要リゾート地におけるホテルの収益構造
 (3)利回りの把握


第V章 ホテル賃料の決定メカニズムと実務上の留意点
1. ホテル賃料を決定するうえで理解しておくべき3つのポイント
 (1)ホテル賃貸マーケットが有する特殊性
 (2)ホテル(テナント)の事業収益と賃料支払原資の関係
 (3)オーナーとテナント(オペレーター)の戦略上の目線の違い
2. ホテル賃料決定までのプロセス
3. ホテル賃料の決定メカニズムと実務上の留意点
 (1)RFP(リクエスト・フォー・プロポーザル)における留意点
   土地の最有効使用を踏まえた開発戦略の検討/
   ホテル用途導入のメリット・デメリット/RFP における実務上の留意点
 (2)テナント(オペレーター)の希望賃料提示における留意点
   収益分析法における適正GOP水準の考え方/
   収益分析法におけるGOP賃料負担率の考え方/
   テナント(オペレーター)の希望賃料提示における留意点
 (3)オーナーの目線から見た開発プロジェクトの投資採算性検証(FS)に
   おける留意点
   ホテル不動産のキャッシュフローの特徴/
   オーナーの投資採算性検証(FS)における留意点
 (4)賃貸借契約締結交渉における留意点
   契約内容/契約期間/引渡日と開業日/賃料決定方法/敷金/
   工事負担/専有部分に関する諸費用/原状回復/
   ホテル経営会社の財務状況・信用力/ホテル経営指標のモニタリング体制

第W章 ホテル賃貸借契約に関する実態調査
1.ホテル賃貸借契約に関する実態調査
 (1)調査実施概要
 (2)契約形態および契約期間
 (3)賃料形態および賃料月坪単価の水準
 (4)GOP賃料負担率の推移
 (5)賃料増減請求権の排除について
 (6)敷金・保証金の条件について
 (7)契約形態および賃料形態の変化


第X章 ホテル賃料改定と交渉実務
1. 賃料の見直し(減額)が求められる背景
 (1)賃料の見直し(減額)が求められる背景
 (2)オーナーとオペレーターの立場の違い
2. ホテル不動産における賃料減額交渉
 (1)賃料減額交渉の事前準備
 (2)賃料減額交渉の流れ
 (3)減額交渉ロジックの構築
3. 新規賃料と継続賃料
 (1)新規賃料と継続賃料の位置づけ
 (2)新規賃料と継続賃料の性質の違い
4. ホテル不動産の継続賃料を求める鑑定評価手法
 (1)継続賃料を求める鑑定評価の4手法
   差額分配法/利回り法/スライド法/賃貸事例比較法
 (2)ホテル継続賃料の計算例
   前提条件/計算例
 (3)4手法以外の鑑定評価手法(収益分析法など)
 (4)裁判所がみる不動産鑑定評価書のポイント
 (5)固定賃料と変動賃料のメリット・デメリット
   固定賃料と変動賃料の違い/各賃料方式の特徴/J-REITの賃料スキーム例


第Y章 賃料改定事例(裁判例)
1. 賃料減額事例
 (1)大規模商業施設の賃料減額事例@
 (2)大規模商業施設の賃料減額事例A
 (3)ホテルの賃料減額事例@
 (4)ホテルの賃料減額事例A
 (5)ホテルの賃料減額事例B
2. 賃料訴訟事例(契約改定事例)
 (1)ビジネスホテルの建物賃料減額確認請求事件
 (2)シティホテルの建物賃料改定請求事件
3.ホテル賃料に関する問題解決のために


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