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怠ってはならない商業施設側のテナント出店計画時に交わす契約書への熟知。
定期借家契約の「事前説明書」から「出店契約書」までの書面に不備はないか?
入居から契約満了後の明け渡し交渉まで、
支障を来さない[賃貸借契約]の急所にフォーカスした書式マニュアルの決定版!

商業施設・SCの実践的出店契約書式と交渉実務マニュアル



●A4判/縦型/108頁●定価52,000円+税●2014年4月1日発刊

テナントとの賃貸トラブルを避けるべく、
「事前説明書」から「出店確認書」までの作り方を整理。
テナントとの交渉を有利に進めるための、
出店契約の基礎知識から定期借家契約・契約条項の
法的留意事項など、「建物明渡合意書」を含めて収録!

【本書の特徴】
特徴1 デベロッパー・テナント間の契約関係の法的位置づけから、
普通借家・定期借家契約などの基礎知識を習得
特徴2 定期借家契約における事前説明の要点と、
締結時のリスクマネジメントまでを追求
特徴3 テナントから反論が出る条項への交渉スタンスと、
違約金が請求できる出店条件合意書のあり方を掲載

【発刊の狙い】
 商業施設・SC業界は、バブル経済崩壊後の“失われた20年”のなかで賃貸人と賃借人との需給バランスが逆転し、現在は明らかに借り手市場となっています。こうした状況のなか、デベロッパー側の交渉時の対応において、条項のどのような内容であればテナント側の要望に譲ってよいのか、または絶対に譲ってはいけない部分はどこなのかなど、契約書式への理解度が重要といっても過言ではありません。
本書では、商業施設・SCにおけるテナントとの出店契約に関する基本事項を整理したうえで、「定期借家契約」「出店契約書」「出店確認書(出店条件合意書)」における各種条項・特約の解釈の仕方をはじめ、契約交渉を円滑に進めるための交渉術・留意点など、“有利な条件”を得られる契約内容とはどのようなものなのかということを体系的に整理します。
商業デベロッパーはもちろんのこと、商業系AM・PMやリーシング担当者等への実務資料として、関連事業者の皆様にぜひともご購読をお薦めいたします。


[著者]松田 恭子
フロンティア法律事務所 弁護士 パートナー
1970 年生まれ。早稲田大学法学部卒業。第二弁護士会所属。2012 年12 月よりフロンティア法律事務所のパートナーに就任。不動産賃貸関係を主な取扱業務とし、SC や百貨店等におけるデベロッパーとテナントとのトラブル交渉を日常的に手がける。裁判事件でも、定期借家契約への切替えに応じないテナントの明渡しを求める裁判、賃料値上げ・ 値下げに関する裁判、中途解約金を求める裁判、原状回復工事関連の裁判等を数多く手がけ、リニューアル工事に協力しないSC のテナント退店を求めた裁判では、路面店とは異なるSC 独自の特殊性を主張し、一審の敗訴判決を翻し、高裁で明渡し認容判決(後に確定)を獲得。主な講演実績として、日本ショッピングセンター協会をはじめ、百貨店、SC、マンション管理会社等において、社員研修、スキルアップのための講演を数多く実施。著書には、『商業施設・SC のテナント契約をめぐるリスク管理実践マニュアル』(綜合ユニコム・2010 年刊)がある。




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[編集内容]

第1編 出店契約の基礎知識
1. デベロッパー・テナント間における契約関係の法的性格
 (1)借地借家法(借家法)の存在意義
 (2)借地借家法における賃借人保護のための基本的枠組み
 (3)「正当事由」の判断基準
 (4)「正当事由」の判断手法
 (5)借地借家法の強行法規性
 (6)賃貸人の解除権の制限
 (7)まとめ
2. 借地借家法の適用があるテナント契約、適用がないテナント契約の峻別基準
 (1)「建物性」が認められないテナントには借地借家法の適用がないこと
 (2) 建物性が肯定される場合の借地借家法の適用の有無
 (3)ケース貸し・ボックス貸し
 (4)区画貸し(床貸し)
 (5)マーケット式店舗の場合
 (6)SCにおける賃貸借
 (7)駅構内等の売店契約の場合
 (8)JR構内の店舗の賃貸借契約
 (9)一時使用賃貸借契約
 (10)売上仕入契約
 (11)販売代行契約
 (12)まとめ
3. 定期借家契約
 (1)定期借家制度が創設された経緯
 (2)定期借家契約の特徴

第2編 定期借家契約の法的留意事項
1. はじめに
2. 事前説明の落とし穴
 (1)「事前説明」手続きの趣旨
 (2)事前説明の時期(「あらかじめ」の意義)
 (3)事前説明書にはどういった事項を記載する必要があるのか
 (4)テナントから定期借家には正当事由や法定更新の制度の適用がないとは
   どういうことかと質問を受けた場合、どこまで回答する義務があるのか
 (5)事前説明書には決まった書式はあるのか
 (6)遠隔地のテナントに対してメールや電話で事前説明をすることの
   法的可否とリスク
 (7)事前説明をテナント説明会で一斉に行うことのリスク
 (8)事前説明書の賃貸借期間に「引渡日や開店日から5年」といった
   記載をすることのリスク
 (9)テナントからの受領印が押されていない事前説明の効力
 (10)事前説明書の受領印はテナントの代表取締役印である必要があるか、
   それとも説明を受けた担当者から押印をもらうべきなのか
 (11)事前説明書にテナントの受領印をもらった後、
   原本の返還を受けた場合も借地借家法38条2項の「交付」に該当するか
 (12)テナントと面談した際に交付した事前説明書の賃貸借期間等については
   ○○と空欄になっているものの、口頭では賃貸人が明確に期間を説明し、
   その後、空欄部分を埋めた説明書と本契約書をテナントに郵送して、
   いずれにも押印されて返送してきた場合の事前説明の効力
 (13)不動産仲介業者の重要事項説明と38条2項の事前説明は兼ねることが
   できるか
 (14)定期借家予約契約締結に先立って事前説明手続きを行えば、
   本契約締結の前に再度事前説明する必要はないか
 (15)再契約の際にテナントから事前説明手続き不要と言われて
   省略した場合の法的効果
3. 定期借家契約書締結時のリスクマネジメント
 (1)テナントの要望を受けて「新契約を締結する」あるいは
   「新契約締結について協議する」旨の文言を挿入することの適否と限界点
 (2)定期借家契約の本質に反する特約は法的に有効か
   (当該特約が無効になるのか、それとも定期借家契約が無効になり
   無契約状態となるのか、あるいは普通借家とみなされるのか)
 (3)協議の席において、期間満了後も再契約を締結する予定であると
   説明することのリスク
 (4)賃貸借期間を延長する旨の合意を取り交わすことのリスク
 (5)延長合意のリスクを避けるための手法
 (6)再契約の際に、初回の契約書のひな型をそのまま用いることのリスク
 (7)再契約の際に、敷金を新たに差し入れさせる必要があるか
 (8)売上仕入契約や一時使用契約を締結しているテナントとの間で、
   同契約を定期借家契約に切り替えることは、従来の契約が借地借家法の
   適用のある賃貸借契約であることを自認することにつながらないか
 (9)契約期間終了前に、テナントから再契約の要請が出てきた場合の
   対処方法とリスク
 (10)契約終了後、テナントの施した内装部分を賃貸人が買い取る旨の
   特約のリスク
 (11)定期借家契約性を脅かす瑕疵を治癒する方法
 (12)定期借家契約の終了時期を守らないテナントに対する対抗手段
4. 定期借家契約についてのまとめ


第3編 出店契約交渉時の留意事項
1. 商業施設・SCの出店契約書の特徴
2. 契約の特殊性について
 (1)契約の趣旨(ひな型第2条)
 (2)テナントへの対応
3. 出店場所について
 (1)出店場所の面積変更(ひな型第1条2項)
 (2)テナントへの対応
4. 引渡日・営業開始日について
 (1)引渡日の変更(ひな型第3条2項)
 (2)テナントへの対応
 (3)有用な交渉方法
5. 賃料条項について
 (1)賃料の不減額(ひな型第8条)
 (2)テナントへの対応
6. リニューアル協力義務条項について
 (1)リニューアル協力義務(ひな型第14条)
 (2)テナントへの対応
 (3)東京高裁平成18年5月25日判決
 (4)テナントの要請を加味した着地点
7. 中途解約金条項について
 (1)本契約の中途解約(ひな型第25条)
 (2)中途解約金条項の法的効力(判例の変遷)
 (3)中途解約金条項の限界について
 (4)デベロッパーからの中途解約条項の検討
8. 解除条項について
 (1)無催告解除(ひな型第26条)
 (2)テナントへの対応
9. 共益費の負担について
 (1)共益費の負担(ひな型第7条5項)
 (2)テナントへの対応
 (3)公平負担の原則
10. 取扱品目・商品の制約について
 (1)使用目的の制約(ひな型第4条)
 (2)テナントへの対応
 (3)ひな型第4条3項について
11. テナントの囲い込み条項について
 (1)近隣出店制約条項(ひな型第16条6号)
 (2)テナント囲い込み条項の問題点
12. 反社会的勢力排除条項について
 (1)乙の表明・保証(ひな型第12条)
 (2)テナントへの対応
13. 営業管理規則について
 (1)規則の遵守等(ひな型第11 条)
 (2)営業管理規則の変更権
 (3)営業管理規則違反と罰則金
14. 他の出店者に対する要請について
 (1)他の出店者に対する営業規制
 (2)他の出店者の出店状況に起因する要請
15. 契約交渉時の注意点


第4編 出店確認書の留意点
1. 本契約締結までの一般的流れと出店確認書の位置づけ
2. 本契約締結前にドタキャンされることによるリスク
3. 出店確認書の法的効果
4. 出店確認書のひな型の紹介と問題点
5. 出店確認書の違約金の額の制約
 (1)出店確認書で定められる違約金の制限
 (2)違約金規定の合理性
6. 引渡日が決まっておらず、2017年秋引渡しとだけ記載された出店確認書でも
  違約金を請求できるか

7. 賃料水準も記載されていない募集要項と、これで申し込む旨が記載された
  出店申込書の法的意味


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