| 序編 定期借家契約を踏まえたリニューアルの事業収支と評価手法の捉え方 1. 商業施設を取り巻く環境変化の最新状況 (1)はじめに (2)売上げを決めるのは商圏規模と競合優位性 (3)顧客の変化～質量ともに大きく変化するマーケット (4)競合の変化～多種多様な競合の出現 (5)企業経営を取り巻く変化～大店法から立地法、まちづくり三法へ (6)まとめ 2. もはや常識となりつつある定期借家契約 (1)定期借家契約の内容 (2)賃料設定を含めた実際の契約条件の傾向 (3)定期借家契約のメリットと課題 3. テナント定期借家契約満了を契機とした全館リニューアルの実際 (1)リマーケティングによる三世代ターゲット設定やモノからコトへ (2)昨今の具体例 4. 既存施設リニューアルにおける事業評価手法 (1)基本的な考え方 (2)ケーススタディ 第1編 商業施設における賃貸条件の動向 1. はじめに 2. エリア別にみた賃貸条件 3. 業態別にみた賃貸条件 4. 業種別にみた賃貸条件 5. 不動産証券化が与えた影響 6. 競合激化・低成長下における賃料設定の考え方 7. 小売業界及びテナント賃料水準の今後 第2編 商業施設開発の留意点 1. 不動産としてみた場合の商業施設の特徴 ――テナント賃料の源泉は売上高 2. 売上高を決める要因 3. 競合環境の把握 4. 商圏・顧客ニーズの把握 5. 立地環境の把握 6. テナントニーズの把握 7. 自施設のコンセプト策定 8. 売上予測の方法 第3編 商業施設特有の事業計画策定時の考え方 1. 事業策定の流れ 2. 前提条件の整理 (1)面積についての整理 (2)階層効用比 (3)開業前経費 (4)工事区分 (5)試算条件の設定 3. 事業計画策定のポイント ――設備投資と資金調達を中心に (1)設備投資 (2)資金調達 4. 収入・支出の特徴 (1)収入 (2)支出 5. 代表的な投資評価手法 (1)事業として捉えた場合の指標 (2)純投資事業として捉えた場合の指標 6. 収益確保のための事業計画と資産価値評価の見直し方 (1)前提条件 (2)収入アップ策 (3)支出の適正化策 第4編 賃料設定の実務 1. デベロッパーからみた賃料設定 2. 資金提供者（投資家、レンダー）からみた賃料設定 (1)投資家からみた賃料設定 (2)レンダーからみた賃料設定 3. テナントからみた賃料設定 (1)テナントが商業施設に支払う不動産関連経費 (2)テナント経費の分配構造 (3)テナントの支払い可能賃料 (4)テナントにおける業種業態別の売上坪効率 (5)テナントにおける業種業態別の粗利益率 (6)飲食業にみるFLコスト（材料・人件費）の考え方 4. 類似事例からみた賃料設定 5. まとめ ［付録］テナント業種別のモデル事業計画からみる支払い可能賃料 1. 婦人服店 (1)業種特性 (2)事業計画設定条件 (3)事業計画評価 2. カジュアル衣料(SPA)店 3. 書籍店 4. 食品スーパー 5. 美容室 6. カフェ 付録プログラムの使い方 ・賃料設定＆判定シート ・投資＆資金計画シート ・収入＆支出計画シート ・長期収支計画シート ・キャッシュフロー計算書シート ・計算シート1（減価償却費＆返済計画） ・計算シート2（収入＆支出計画） ・計算シート3（事業評価計算） ※本書は2011年刊『商業施設の［テナント賃料設定］計算手法マニュアル』を 見直し、ディテールを最新版にしたものです。 |