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マネジメント・コントラクトのストラクチャー、リスク管理、
交渉の留意点、契約運用時のポイント、契約書式を詳解した専門書


ホテルマネジメント契約実務資料集

●A4判/縦型/115頁+付録CD-ROM[マネジメント・コントラクト契約書式]
●定価:本体56,000円+税●2013年2月28日発刊


【発刊の狙い】
 不動産市況の回復と運営パフォーマンスの改善を背景に、ホテルへの投資意欲が高まっています。アジア投資家の活発な動きや開発案件への投資に加え、グローバルオペレーターの高い進出意欲など、市場環境は大きく変わりました。
 こうしたトレンドに伴い、変化を来しているのが契約スキームです。
 なかでも、所有・経営・運営の分離が進む現在、オーナー・オペレーター間のリスクとリターンのバランスが比較的とれているマネジメント・コントラクト(MC:運営受委託契約)の契約機会が増していくと考えられます。
 また、最近では、マネジメント・コントラクトの要素を採り入れたフィー構造が賃貸借契約でも増えていたり、フランチャイズ契約でもマネジメントスタッフ派遣をオペレーターが行なうなど、マネジメント・コントラクトの優位点が他の契約スキームにも波及しています。
 一方で、マネジメント・コントラクトの契約内容はオーナー・オペレーター間のパワーバランスによって異なることから、投資収益を左右する契約締結には高いレベルでの知識と交渉力が求められます。
 本書は、マネジメント・コントラクトの手引書として、オーナー・オペレーターそれぞれの視点からリターンとリスク負担のバランスやフィー構造、両者間で議論になりやすい運営パフォーマンスや解約をめぐる複雑な契約条項のポイント、具体的な契約書式の雛形を開示いたします。
 最適な契約締結と長期の安定収益の確保に向け、ホテルオーナー・オペレーターをはじめ幅広い方々にご購入をお勧めいたします。


【本書の構成と特徴】
マネジメント・コントラクトに関わる専門知識を深め、交渉に活かす
Point.1 契約スキーム ≫≫≫ 第2編
主要な契約形態と比較したメリット・デメリットを整理
Point.2 代表的条項と契約書式 ≫≫≫ 第3編/第5編
具体的な契約条項を詳解し、交渉時の留意点と傾向を指摘
Point.3 リスク管理と契約運用 ≫≫≫ 第4編
オーナー・オペレーター間のリスクとリターンのバランスを検証
Point.4 ホテル・アセット・マネジメント ≫≫≫ 第6編
運営モニタリング、資本支出等の考え方を解説




[編集内容]

第1編 ホテル事業を取り巻く環境変化・経営課題
 1.ホテル事業を取り巻く市場環境

  1.東日本大震災の影響とリーマン・ショック後の影響との比較
  2.市場景況感調査
  3.ホーワス年次業界調査
 2.ホテルアセットへの投資状況
  1.直近の投資状況
  2.主要投資案件事例
  3.アジア投資家の動向
   (1)投資事例
   (2)積極的な進出の背景
   (3)投資物件のキーワード
   (4)投資傾向
  4.国内投資家の動向
   (1)投資ファンドと事業会社の動向
   (2)震災後の主な投資案件

第2編 ホテルマネジメントストラクチャー
 1.契約スキーム

  1.所有(自社運営)
  2.フランチャイズ契約(FC)
  3.マネジメント・コントラクト(MC)
  4.賃貸借契約(リース契約)
  5.運営フィー水準の考え方
   (1)ホテル賃料の特徴
   (2)ホテル賃貸借の契約形態
   (3)運営フィー/賃料の適正水準
   (4)運営フィー/賃料算出時の留意点
 2.契約スキーム別案件事例
  1.所有(自社運営)
  2.フランチャイズ契約(FC)
  3.マネジメント・コントラクト(MC)
  4.賃貸借契約(リース契約)

第3編 マネジメント・コントラクトのストラクチャー
 1.交渉力への影響要因

  1.マクロレベルでの影響要因
  2.ミクロレベルでの影響要因
 2.マネジメント・コントラクトの代表的条項
  1.標準項目
  2.代表的条項例
  3.契約期間
  4.フィー構造
  5.競合条項
  6.パフォーマンス条項
  7.解約条項
 3.マネジメント・コントラクトをめぐる最近の傾向


第4編 マネジメント・コントラクト ケーススタディ
 1.交渉実務(1) ホテル運営会社選定プロセス

  1.運営会社選定フロー
  2.運営会社選定スケジュール
  3.Key Commercial Terms (KCT)の設定
  4.提案内容の整理・評価
 2.交渉実務(2) 変化する経済環境下でのマネジメント・コントラクト運用事例
  1.仮想案件ケーススタディ
  2.パフォーマンス条項をめぐるトラブル
   (1)不可抗力事由
   (2)予算承認をめぐるトラブル
  3.解約条項をめぐるトラブル
 3.マネジメント・コントラクト事例
  1.新規開業
  2.リブランド開業
  3.契約形態の変更


第5編 マネジメント・コントラクト契約書式
 1.契約書式の留意点
 2.契約締結における留意点

  1.ブランドスタンダード
  2.パフォーマンス条項
  3.ホテル売却に際しての解約権(解除権)
 3.契約書式(雛形)のポイント
  1.運営上の意思決定・実行権に関する条項
  2.予算執行権に関する条項
  3.人事権に関する条項


第6編 ホテル・アセット・マネジメント
 1.ホテル・アセット・マネジメントの基本プロセス

  1.投資目的決定フェーズ
   (1)資産保有期間
   (2)投資収益目標
   (3)リスク許容度
  2.ホテル資産取得フェーズ
  3.運営モニタリング・資産価値向上フェーズ
  4.ホテル資産売却フェーズ
 2.部門別運営分析
  1.ユニフォームシステム(USALI)に基づく損益計算書
  2.ベンチマーク分析
   (1)収益項目分析
   (2)費用項目分析
 3.資本支出計画
  1.資本支出計画の考え方
  2.長期資本支出計画
  3.短期資本支出計画
 4.プロフェッショナル・ホテル・アセット・マネージャーの重要性
  1.アメリカにおけるホテル・アセット・マネジメントの歴史
  2.日本ホスピタリティ・アセットマネージャー協会の誕生

付録CD-ROM マネジメント・コントラクト契約書式(Microsoft Word)



【執筆】
 高林浩司
  ホーワス・アジア・パシフィック,ジャパン
  取締役 マネージングディレクター 米国公認会計士


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