| 第1部 事業用ビル賃貸借契約の基礎 1.事業用ビル賃貸借契約に適用される法律 ●賃貸住宅と事業用ビル賃貸への借地借家法の適用 ●会社法・商法（商行為法）の適用 ●宅建業法 ●消費者契約法・賃借人の居住安定確保法 ●ケース貸しへの借地借家法の適用 ●店舗の営業委託契約と借地借家法 ●ブース貸し（レンタルオフィス）への借地借家法の適用 ●駐車場の賃貸借 ●駐車場の分離解除 2.公正証書によるビル賃貸借契約 ●ビル賃貸借契約を公正証書で作成するメリット ●貸主側が作成した公正証書で強制執行されないようにするための配慮 3.完成前の事業用ビル賃貸借予約契約 ●どのような場合に予約契約が必要なのか？ ●予約契約の契約事項 4.入居前のキャンセル ●借主が賃貸借契約書を作成した後に入居せずにキャンセルしてきたら？ 第2部 事業用ビル賃貸契約特約とトラブル対処法 1.共用部分の賃料 ●共用部分の賃料負担 2.当初の賃料の定め方・賃料改定のルール ●賃料値上げ請求・値下げ請求の法的根拠 ●賃料据置きの合意 ●フリーレントを定めた場合の特約 ●レントホリデー特約 ●基本賃料を下げたくない場合 3.値上げ請求とトラブル対処法 ●一方的な値上げ請求をすることはできないのか？ ●賃料自動増額特約 ●傾斜賃料 ●賃料減額方式 ●継続賃料の算定方法 ●転用困難な建物における賃料減額請求 4.値下げ請求 ●借主から賃料の値下げ請求がきたときの当面の賃料額 ●新規賃料を減額したら、従来の借主の賃料も下げる義務があるのか？ ●以前安く貸した店舗の賃料水準を他の店舗とあわせることの可否 ●値下げの合意不成立を理由とする賃料の不払いへの対処 ●借主が賃料を供託した場合の供託の払渡し方法 ●借主が勝手に減額した賃料を送金してきたらどうする？ 5.敷金・保証金・建設協力金の特約とトラブル対処法 ●敷金とビル所有権の譲渡 ●建設協力金 ●預託金の償却 ●敷金の返還と建物の明渡しの同時履行 ●敷金・保証金の質入れ・譲渡 ●敷金・保証金の返還時期と返還場所の特約 6.更新・更新料特約とトラブル対処法 ●普通借家契約の更新とは？ ●普通借家契約の更新と定期借家の再契約とはどのように異なるのか？ ●更新料の不払いと契約の解除・不払いに対する対処 ●更新しないことの事前通知義務（更新拒絶の通知） ●更新料支払特約がない場合の更新料支払義務 ●更新料支払特約を定めるときの注意点 ●自動更新の条項・更新料支払義務 ●更新拒絶 7.連帯保証人 ●連帯保証人をとるときの注意点 ●連帯保証人の責任は更新後の滞納等にも当然及ぶのか？ ●半永久的に連帯保証人に責任を追及できるか？ ●更新契約時に連帯保証人が保証契約を解約したいと言ってきたら？ ●連帯保証人を借主の代理人とできるのか？ 8.共益費（管理費） ●共益費の値下げ・共益費の明細開示 ●賃料債権差押え後の共益費の取扱い 9.貸主の義務 ●修繕義務 ●造作の買取義務 ●前の借主が残した設備 ●借家権の譲渡と店舗の造作譲渡 ●貸主の使用収益させる義務 10.借主の義務 ●転貸・譲渡禁止 ●特約による借主の修繕義務 11.暴力団対策 ●暴力団排除条項 ●反社会的勢力に賃貸しないようにするための対策 12.事業用賃貸ビルの譲渡 ●旧所有者（旧貸主）との間で生じた未払賃料 ●テナントがM＆Aされた場合の対応 第3部 古い貸ビルの建替えのための立退き交渉 1.建替えの際の留意点 ●立退きまでの交渉のポイント ●定期借家を利用した立退き ●借主の立退き同意がもらえたら（立退合意書・即決和解） 第4部 管理委託契約 1.管理委託契約の留意点 ●管理委託契約の種類 ●管理委託契約の問題点 第5部 サブリース契約 1.ビル賃貸サブリースの基礎 ●サブリース ●貸主と借主（転貸人）の関係（マスターリース契約・借上げ契約） ●借主（転貸人）とテナント（転借人）の関係（サブリース契約・転貸契約） 2.サブリースのメリット・デメリット ●オーナーにとってのメリット・デメリット ●サブリースと管理契約の違い 3.貸主と借主（転貸人）の関係（マスターリース契約・借上げ契約） ●サブリース会社が負担するリスク ●マスターリース契約の期間・終了 ●敷金 ●保証金 ●賃料値上げ請求及び値下げ請求 ●転借人火災で建物を損傷した場合のサブリース会社の責任 ●滞納保証・空室保証の限定 4.借上げ契約の終了時・中途解約時の処理 ●契約終了時の転借人の処遇 ●契約終了時の原状回復義務 5.借主（転貸人）と転借人の関係（サブリース契約・転貸契約） ●サブリース契約に入れる特約文 第6部 火災のトラブル対処法・保険契約 1.火災へのトラブル対処法 ●火災を発生させた借主の貸主に対する責任 ●火災を発生させた借主と他のテナントの関係 ●類焼で損害を受けた他のテナントに対する貸主の責任 ●貸主が加入すべき火災保険 ●失火による貸主の損害に対する借主の保証金と貸主の火災保険金の充当関係 ●借主に加入させるべき火災保険 第7部 賃料滞納 1.賃料滞納への対処法 ●賃料の不払い・無催告解除・信頼関係の破壊 ●裁判上の和解における無催告解除条項の効力 ●賃料不払いと信頼関係を破壊するに至らない特段の事由 ●賃料を滞納した借主との退去交渉 ●連帯保証人の支払と解除 第8部 不良テナントへの対応 1.不良テナントへの対応 ●騒音・振動を発する等、他のテナントに迷惑がかかる行為への対応 第9部 中途解除 1.中途解約と違約金条項の定め方 ●中途解除特約がない場合 ●中途解除特約による解除（貸主による解除） ●中途解除特約による解除（借主側からの中途解約への対応） ●中途解約特約による解除（違約金条項の定め方） 第10部 原状回復特約とトラブル対処法 1.原状回復の基本と対処法 ●借主の原状回復義務の法的意味 ●原状回復と原価償却 ●事業用ビルの原状回復特約の有効性 第11部 事業用ビル賃料差押え・競売時のトラブル解決法 1.賃料・敷金・保証金の差押え・質権実行 ●敷金・保証金の質権実行 ●敷金・保証金の税金による差押え ●抵当権者による賃料の差押え ●抵当権による賃料の差押えと敷金・保証金返還請求権による賃料の相殺の優劣 2.賃貸ビルの競売 ●賃貸ビルが競落された場合、借家権はどうなるか？ ●短期賃貸借制度の廃止 ●建物明渡猶予制度と賃料相当損害金支払制度 ●仲介・管理への影響 ●同意登記制度（賃借権の最優先保護の制度） ●同意登記の制度の利用方法 ●ケーススタディ（抵当権による競売実行と賃借権の関係） ●差押登記後・仮差押登記後に入居したテナント 第12部 テナント倒産時のトラブル対処法 1.テナント（借主）の破産 ●テナント破産における未払賃料・原状回復費用の回収・保証金の精算 ●貸主から借主の破産を理由に解除できるか ●借主の破産管財人による解除と貸主の原状回復費用請求 ●破産後の先取特権による滞納賃料の回収 2.テナント（借主）の民事再生・会社更生 ●借主について民事再生手続が開始された場合の借家権 第13部 オーナー（貸主）の倒産 1.オーナー（貸主）の破産 ●貸主について破産手続開始決定がなされた場合の借主の建物賃借権 ●破産後に支払う賃料の寄託請求による敷金・保証金・貸金の回収 ●破産した貸主に賃料の前払いをした借主の立場 ●破産前に貸主が賃料債権を譲渡した場合の借主の対応 2.オーナー（貸主）の民事再生 ●貸主民事再生の場合の、再生債務者である貸主からの賃貸借契約の解除 ●貸主民事再生の場合の敷金・保証金の保護 ●敷金・保証金の民事再生計画案における取扱い ●貸主会社更生の場合の敷金・保証金の保護 ●貸主が破産・民事再生・会社更生になった場合の比較 ●オーナーの破産と破産管財人の任意売却・競売 ●貸主法人の破産と破産管財人の放棄・競売 第14部 サブリース会社が倒産した場合 1.サブリース会社の倒産への対処法 ●サブリース会社の倒産とオーナーの対処 第15部 管理会社が倒産した場合 1.管理会社の倒産への対処法 ●管理会社の倒産とオーナーの対処 第16部 保証会社が倒産した場合 1.保証会社の倒産への対処法 ●保証会社の倒産とオーナーの対処 第17部 定期借家契約の法的留意点 1.定期借家契約と普通借家契約の違い ●定期借家契約の概要 ●定期借家契約を締結する場合の貸主の注意点 ●定期借家契約を締結する場合の仲介業者及び貸主の注意点 ●定期借家契約書作成上の注意点 2.事業用ビルと定期借家契約 ●再契約の予約 ●賃料値上げ特約 ●中途解約 3.普通借家契約から定期借家契約への切替え ●賃貸ビル建替えのための普通借家契約から定期借家契約への切替え ●不良入居者への対処方法としての普通借家契約から定期借家契約への切替え ●普通借家契約から定期借家契約への切替えと転借人への影響 4.契約終了 ●定期借家契約の終了予告をしなかった場合 ＜＜付録CD-ROM 「契約書式集」（PDF形式）＞＞ ●資料01 「レンタルオフィス利用契約書」 ●資料02 「店舗賃貸借契約公正証書」 ●資料03 「完成前の事業用ビル賃貸借予約契約書」 ●資料04 「事務所賃貸借契約書」 ●資料05 「店舗賃貸借契約書」 ●資料06 「賃料値上請求 内容証明郵便」 ●資料07 「賃料値下請求 内容証明郵便」 ●資料08-1 「立退合意書（立退料支払①）」 ●資料08-2 「立退合意書（立退料支払②）」 ●資料09 「即決和解申立書」 ●資料10 「造作・賃借権譲渡契約書、賃借権譲渡承諾書」 ●資料11 「事業用賃貸借契約書（オーナー・サブリース会社間）」 ●資料12 「事業用賃貸借契約書（サブリース会社・入居者間）」 ●資料13 「解除通知書（内容証明郵便）」 ●資料14 「未払賃料の支払合意書」 ●資料15 「立退合意書（賃料滞納による）」 ●資料16 「残置物の所有権放棄及び明渡確認書」 ●資料17 「定期借家事前説明書（代理委任状）」 ●資料18 「定期借家契約書」 ●資料19 「定期借家契約終了通知（内容証明郵便）」 |