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空室対策の決定版!
これ一冊で空室対策およびリニューアルのノウハウを網羅!!
空室を埋め、収益改善を図るための「物件評価」「賃料査定」「エリア・マーケティング」手法から、
周辺相場よりも“高賃料・高稼働”を実現させる「リニューアル企画」のポイントを解説!!!

アパート・マンション投資「収益改善」&「リニューアル企画」マニュアル


●A4判/縦型/134頁●定価:本体36,000円+税●2010年4月23日発刊


【付録CD-ROM】
■物件評価表
■コンペア式賃料査定票
■ヒアリングシート(3種類)と間取り集
■市場調査チェックシート(3種類)
■現入居者ヒアリングシート
■業務委託契約書(新築/リニューアル)
■明渡合意書
■事業収支分析表(リニューアル企画分析シート)
■間取り集(20図面)

【監修・執筆】
オーナーズエージェント(株) 代表取締役/(株)アートアベニュー 代表取締役/CPM 藤澤 雅義

【ごあんない】
 賃貸住宅市場は、長引く不況によって空室率上昇や賃料低下が発生しています。しかし、このような状況下においても、周辺相場よりも“高稼働・高賃料”を実現している物件は数多くあります。
 賃貸マンション・アパート事業の成否は、対象エリアの需給や競合物件の賃料動向、入居者ニーズなど適切なマーケティングに基づいた「空室対策」や「リニューアル」を効果的に行なえるかが、今後ますます重要なポイントになるといえるでしょう。賃貸管理事業者としては、入居者に評価されるリニューアルノウハウの習得はもちろん、オーナーへの提案力の向上が、これまで以上に求められています。
 本書は、新築企画より難しいといわれるリニューアル企画実務を体系的に習得できるよう、「現状問題分析」「物件評価」「賃料査定」「市場調査」「投資分析の基礎」「立ち退き交渉」「リニューアル企画のポイント(間取り・外観)」等を時系列に整理、ポイントを詳解いたします。
 さらに付録CD-ROMには、実際の現場で使われている「事業収支分析プログラム」「物件評価表」「コンペア式賃料査定票」「ヒアリングシート」等々を収録。
 すぐに実務で活用できるノウハウ集として、賃貸マンション・アパートの建築営業マンや賃貸管理業務に携わる方々はもちろん、個人投資家・不動産オーナーにもお奨めいたします!

【本書の特徴】
1. 実務ですぐに役立つ「家賃アップ」「空室期間短縮」「キャッシュフロー向上」の実践ノウハウを満載!
2. 賃貸事業の成否を握る「物件評価」「賃料査定」「市場調査」など、エリア・マーケティング手法を開示!
3. 中古物件の購入を狙う[個人投資家]必携! 「中古物件リニューアル」のポイントをビジュアルで詳解!
4. 「物件評価表」「賃料査定票」「ヒアリングシート」「事業収支分析表」「市場調査チェックシート」等を
  付録CD-ROMに収録!




[編集内容]
第I章 プロパティマネジメントの発想
 1. 不動産投資熱とともに
 2. 賃料を下げないためには、「物件の価値」を上げるしかない
 3. 収益の悪い物件を購入し再生するのが、不動産投資の醍醐味
 4. 「現場」を知っている人が一番ノウハウがあるはず


第II章 収益改善・リニューアル企画の基礎的作業
 1. 物件の評価

  ○一番大事なことは正しく物件を評価できること
  ○「物件評価表」の使い方
 2. 賃料査定
  ○賃料査定は「企画力」の裏返し
  ○業界の倫理が問われる賃料査定
  ○5種類の「賃料」とは?
  ○「コンペア式賃料査定表」の使い方
  ○業者ヒアリングの手法
  ○間取り集
  ○家族類型別のシェア及びそれぞれの支払可能賃料の分布
  ○間取り別の賃料分布
  ○間取り別の平均空室期間
 3. エリア・マーケティング・リサーチ/市場調査の手法
  ○何をするにもまずは市場調査しかない
  ○「市場調査&企画提案書」の作り方
  ○「適当」に作られている既存物件
  ○エリア・マーケティング・リサーチの具体的手法
  ○「物件調査票(空室チェックリスト)」の使い方
  ○調査結果の分析の仕方
  ○「需給ギャップ」に注目する
  ○企画の「ロジック」が重要

第III章 収益改善・リニューアル企画の実務
 1.リニューアル企画の進め方
  ○一番効果的な収益改善はやはり抜本的なリニューアル
  ○リニューアル企画は新築企画より難しい
  ○空室対策提案の項目(ハード・ソフト面)
  ○収支から判断する
  ○現状よりアップした賃料で考える
  ○単年度収支ではなく、中長期収支で提案
  ○原状維持(As is)とリニューアル後との収支比較(10年平均)
 2. 企画立案
  ○企画の5つのポイントと「新たな付加価値/差別化」
  ○入居者の視点から考える
  ○間取りは重要、こだわるべき。
  ○「外観」「間取り」の企画成功事例
  ○入居者はどこに反応するのか?
  ○デザインというセンスの使い方、設計士との付き合い方
  ○最大公約数を目指すか、“トンガ”る企画か?
  ○セキュリティには関心が高い
 3. 入居者がいる場合の進め方
  ○入居者がいる場合のハードル
  ○リニューアルにあたって、まずすることとは?
  ○明け渡しを前提とした家賃滞納者への対応例
  ○契約違反者に対する契約解除
  ○訴訟手続き
  ○現入居者(優良借家人)への対応
  ○立ち退き交渉
  ○立ち退き交渉の実務
  ○実行フローチャート/スケジューリング
 4. 立ち退き交渉の実態と進め方
  ○立ち退き交渉の実態と進め方
  ○立ち退き料の相場
  ○「現入居者ヒアリングシート(基礎データ)」の使い方


第IV章 企画事例から解説
 1. リニューアル企画事例

  ○間取り変更(1)〜(17)
  ○外観変更の実例(1)〜(3)
 2. 新築企画事例
  ○間取り企画(1)〜(3)
  ○外観企画


第V章 空室対策の技術
 1. 空室対策の実務

  ○空室対策4つのポイント
  ○まず賃料が間違っている
  ○的確な市況情報を得ること
  ○「仲介営業マン」に頼っていいのか?
  ○空室管理もちゃんとしていますか?
  ○募集案内図面に工夫していますか?
  ○Webへの対応・・・物件は入居者が決めている
  ○解約率を下げる技術
  ○入替えがあるたびに収益は悪化する
  ○入居者サービスの一考
 2. 良い企画を考えよう
  ○一番安い企画は「物件名の変更」
  ○新しい貸し方
  ○コンセプト・アパートメントという発想
  ○「安くて良いもの」を造ろう


第VI章 投資分析の基礎知識
 1.投資指標の基礎知識

  ○はじめに
  ○投資指標とは
  ○「投資指標」はリスクを見極めるためにある!
  ○DCF分析の基礎知識
  ○DCF分析の欠点
  ○DCF分析に学ぶべき点
  ○「リニューアル企画分析表」の使い方
 2. 中古物件を購入するとき
  ○「藤澤式」中古物件の購入価格の求め方


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